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纺织服装城项目可的行性研究报告.doc

纺织服装城项目可的行性研究报告

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2019-05-04 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《纺织服装城项目可的行性研究报告doc》,可适用于求职/职场领域

纺织服装城项目可行性研究报告纺织服装城项目可行性研究报告(本文档为word格式,下载后可修改编辑!)第一章项目决策背景一、某某城市概况(一)城市概况某某是某某省的省会东北地区的经济、文化、交通和商贸中心全国的工业重镇和历史文化名城。某某现辖九区一市三县总面积万平方公里市区面积平方公里。总人万人市区人口万人。某某是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一。经过几十年的发展某某的工业门类已达到个现在规模以上工业企业家地区生产总值多亿元。近年来某某市委、市政府以振兴某某老工业基地为主线坚持改革开放和工业立市方略国有经济战略性调整步伐加快外资和民营经济迅速成长壮大城市发展空间和产业布局得到拓展优化汽车及零部件装备制造、电子信息、化工医药等产业初具规模已成为全市经济快速发展的重要支撑科技创新能力和企业研发能力不断提高形成了一批具有较强竞争力的产品和企业城市基础设施建设明显加快软环境建设得到了进一步改善。某某经济和社会长足发展人民生活水平快速提升某某经济和社会步入了快速发展的新时期。在此同时某某先后获得“国家环境保护模范城市”、“国家森林城市”的称号连续两年进入全国百强城市前十名并跻身国内十大最具竞争力城市行列。(二)区位优势某某是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心具有重要的战略地位。以某某为中心半径公里的范围内集中了以基础工业和加工工业为主的大城市构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的某某中部城市群。某某拥有东北地区最大的民用航空港全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港距某某均不超过公里具有得天独厚的地理区位优势作为东北中心城市的某某对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。二、某某城市商业规划研究分析(一)某某商业网点规划及发展情况年月日某某市商业局正式对外发布了《某某市商业网点“十一五”规划》未来年大多沈城人的购物半径都将不超过分钟的路程。沈城将成为七城市经济圈乃至东北地区名副其实的购物天堂。未来年沈城将重点打造以“一廊两带三圈”为架构的商业网点体系形成东联西接、南展北拓多层次、放射型的东北地区商贸物流中心。、商业规划()“一廊”即延伸南北“金廊”双向突破三环路向北延长由现在的公里延长到约公里以青年大街为中轴平均开发宽度米米。重点布四层经营工艺礼品、花卉总档口数:平均租金:元平米年、五爱市场南区老南区·地上一层经营电器、电池、电话机、饰品、钟表、计算器总档口数:平均租金:元平米年·地上二层经营摄影器材、饰品、发制品、电池总档口数:平均租金:元平米年·地上三层经营相册、发制品、摄影器材总档口数:平均租金:元平米年·地上四层经营仿真花、工艺礼品总档口数:平均租金:元平米年新南区·地上一层经营工艺品总档口数:平均租金:元平米年·地上二层经营礼品、工艺品总档口数:平均租金:元平米年·地上三层经营工艺品、礼品总档口数:平均租金:元平米年(七)五爱市场目前存在的问题随着时间的推移五爱服装城的外部交通状况、停车场容量等配套设施已经无法适应市场日益增多的客流量而市场内部部分设施的陈旧落后也已经显现。近年来某某以及周边批发市场大量崛起尤其是西柳等一些服装及小商品批发市场已开始形成对五爱市场的冲击。而且随着东北各地批发市场的建立五爱市场的重要性和辐射力都在不断降低。甚至在某某本地五爱市场在价格上也无法显现出原有优势。业态老化、交易方式落后、整体功能缺乏、信誉不佳等是五爱市场面临的主要难题五爱市场全面升级势在必行。有关专家也指出很多地区批发市场可以直接在生产厂家进货而五爱市场的很多货却来源一些其他批发市场相当于二级代理这种状况如果不能改变竞争力和市场将面临挑战。市场发展面临的形势和问题随着经济格局的不断变化和新经营业态的不断出现老批发市场在繁忙交易的背后普遍存在管理粗放、功能缺乏、设施陈旧、经营业态老化、交易方式落后等共性问题。五爱市场在激烈的竞争中原有那种品种齐全、价格低廉、辐射面广的强势已今非昔比五爱市场的发展面临着更加严峻的考验主要包含以下两个方面:、从外部环境看一是商品辐射范围不断缩小。近年来随着海城西柳、葫芦岛、吉林公主岭、长春等地大型集贸市场的不断增大使五爱一些客户向各地分散原有的辐射区域不断被新的竞争对手抢滩辐射范围不断缩小。二是现行经营业态相对滞后。大型超市及仓储式商店等新兴经营业态全新的经营理念和便捷的交易方式给二级市场带来了生机和活力但同时也给老牌的流转型批发市场带来了很大的冲击。三是摊位制交易呈落后趋势。厂家直销、总代理、总经销的出现特别是网络和电子商务的飞速发展使五爱市场这种摊位制交易方式丧失了原有优势。、从内部环境看一是市场硬环境与市场集约化发展之间存在矛盾。市场的集约化发展要求市场的硬件环境必须打破原始的一家一户的棚户式摊位经营方式彻底改善简陋的经营设施和硬件环境引导其逐步走向集交易、配送、结算、信息、展示、网络等服务功能为一体的集约化发展道路。二是市场软环境与市场管理科学化之间存在矛盾。五爱市场这样的老牌市场还处于粗放型管理的阶段其管理方法和管理队伍还缺乏系统性和专业性这与现代化市场管理科学化的要求还存在一定的差距。三是市场管理体制与市场整体发展之间存在矛盾。五爱市场现有四个投资主体而且其体制也大不相同有外资、有国营、有私营而且各投资主体之间存在着利益之争这与市场发展需要统筹管理、整体协调的要求存在矛盾。二、其他相关市场调查(一)东北皮革交易中心东北皮革交易中心是温州皮革行业巨头斥亿元巨资倾力打造的东北亚地区最大的皮革交易中心本项目地处某某西部最具活力的经济增长板块于洪新城是京沈高速、沈大高速、绕城高速、沈盘高速、黑大公路的交汇处连接着东北地区和华北、华东等内陆地区的重要枢纽为将来的物流运输创造了便利条件。项目占地面积亩总建筑面积万平方米是年某某市政府重点引进项目。项目一期拥有万平方米皮革交易大厅万平方米仓储中心万平方米停车场等国际级配套设施。东北皮革交易中心建成后必将成为以东北为核心辐射东北亚地区的规模最大、经营品种最全、服务配套最完善的国际皮革产品集散地。东北皮革交易中心是集展会市场、批发交易、外贸、信息交流、专业培训、货运、金融结算为一体的多功能交易中心其商品主要销往内蒙古、某某、吉林、黑龙江、河南、河北、广东、山东、香港、台湾、韩国、日本、欧盟等地区和国家。东北皮革交易中心整合行业资源以举办新品的展示、展览、产品订货会等经营手段将批发市场升级为展示交易中心以展会经济为依托全面开拓国内外市场开发全新客户网络打造全球性皮革交易平台。、业态规划交易中心规划:多入口小分割立体垂直交通动线大大缩短平行采购距离使每间商铺直面出入口。商业布局:鞋革、服装箱包皮革、家居皮革、汽车皮革、原皮、皮草成品、辅料、机械五金等八大类二万余种商品同场经营。物流配套:平米的仓储物流专区专用的货运电梯。、经营规划六大商业运营体系支撑着皮革交易中心:()物流中心:提供完善的配送、运输、货物包装等运输配套设施。()培训中心:定期聘请专家、技术人员进行培训授课配备教学设备及培训教程为皮革产业的发展提供人才保证。()品牌推广中心:树立皮革交易中心良好的品牌形象并在东北亚地区创立诚信、高质、高效的品牌美誉度确立自身在皮革业的霸主地位。同时每年将联合各品牌商家定期举办推广活动。()信息中心:建立信息网络发布国际市场供求同步信息、本市场信息发布、经营业主信息发布、其它市场信息发布、形成网络贸易平台及网络产品展示的多功能交易平台。()展览展示厅:国内厂商产品、技术、资料的展示和销售服务定期举办各类皮革展示活动以此推动皮革市场的发展。()会员俱乐部:由行业巨头及业内专业人士构成的全会员制“万商会”增大行业人员的信息交流创造商机。、招商政策六大经营保障:()减免三大税费凡在东北皮革交易中心首期经营的业主均可享受减免工商、税费及物业管理费的优惠政策。()万巨资强大旺场保障发展商将斥资万巨资做为旺场推广资金为旺场提供有力保证同时定期举办全国性皮革节与展览会为业主创造更大商机。()龙头企业抢先入驻温州广州等地皮革行业龙头企业及经销商已抢先入驻。()强大后盾国际贸易平台发展商凭借多年行业成功经验及资源优势为业主不断拓宽进出口渠道创建国际化皮革交易平台。()政府重点支持某某市于洪区政府重点工程享受政府各类优惠政策。()国际商业运作模式统一招商、统一经营、统一管理确保开业便“旺场”使其成为永续经营的传世金铺。、销售策略()“”公摊销售所有商铺全部使用面积出售赠送公摊面积购铺者所获产权面积将远远大于实际购买面积真正实现“”公摊销售让业主得到最大实惠。()年加价%回购凡购买指定区域的商铺在交易中心开业满五年之后的前三个月内运营商可回购此商铺。届时运营商的返还原购铺款的同时另一次性支付业主总铺款的%作为投资回报有效保证业主利益。()年带租约商铺业主在购铺前所购商铺已被租户提前抢租购铺时即签定受法律保护的五年租赁协议稳收租金。()年%超高回报率十年内业主所购商铺由商管公司统一经营管理无须自己经营每年业主将得到购铺总额%的高额回报。(二)南塔鞋城·创建时间:年月年月迁入现址正式营业·占地面积:平方公里·经营摊位:余个·日均客流量:万人·年成交额:多亿元·职业人群:万余人服务配套:鞋城区域范围内有大型仓储库处共有仓库近间总面积万多平方米南塔客货联运站占地近万平方米是集仓储、餐饮、食宿、信息、服务为一体的综合性运输场站其货物运输路线遍及全国多个省市大型酒店少以快餐和小吃为主流共有多家食杂店共多家其它类服务业余家。周边楼市:核心区域内稀有部分新盘如中高档住宅锦绣江南-平方米江南景致居所售价最低元㎡最高超过元㎡自入市以来房价涨幅达到元㎡。区域内二手房居多价格因楼层高低、离市场远近而异售价在元㎡左右-㎡的住在租金为-元月。楼层摊位号商铺级别租金(元㎡天)面积㎡转让费售价区高售万区高售万区中左右月区中以上月区低左右月区低左右月平均区高售万区高售万区低售万区低售万区中左右月区中左右月平均低售万A中售万高售万(三)某某皮革鞋料市场某某皮革鞋料市场是东北地区规模最大的皮革鞋料专业批发市场。市场于年建成开业占地平方米建筑面积平方米设有个档口式经营摊位。市场配套设备完善设有客、货电梯平方米仓储库房平方米机动车、非机动车停车场。市场内设有银行、储蓄所、机票代售处、客货联运站等一流的服务机构。市场主要经营皮革鞋料、制鞋辅料、鞋用五金配件、化工原料、制鞋机具等十大类二万余种商品。商品来源于意大利、俄罗斯、泰国、南韩及我国的台湾、香港、内蒙、河南、河北、广东、山东、某某等二十多个省市地区。商品主要销往内蒙、某某、吉林、黑龙江等地年成交额均在五亿元以上。(四)西柳服装市场西柳服装市场位于某某省海城市西柳镇内地处某某南部、辽东半岛北端居某某、大连、鞍山、营口等城市群中心。西柳服装市场是以经销服装、布匹、针织品为主而闻名全国的大型专业批发市场兴建于年?月日当年月日竣工。市场一期工程占地万平方建筑面积万平方米总投资亿元。分十二个经营区和一个综合楼商常共设摊位多个。市场经营服装、布匹、小百等二万余种商品。辐射全国多个省市及俄罗斯、韩国、朝鲜、日本、南非、香港、台湾等十多个国家和地区年成交额逾亿元。年进入全国文明市场行列多元化、群体型的市场格局已经形成。市场二期工程总投资亿元建筑面积万平方米增加摊位个已于年先后竣工启用其中永钢集团投资亿元建设的万平方米的个经营大厅设有摊位个海宁公司投资万元建成了?万平方的金融大厦和商务中心设摊位个。政府投资万元建设的万平方米的市场广场已铺设完毕。市场内配套设施齐全有客运站、停车场处仓储库房余家(面积达万平方米)饭店家旅店家浴池家舞厅家录像、游艺厅多家医疗设备齐全的医院及卫生所家西柳邮局程控电话装机容量达门金融机构在市场内设有家储蓄所实现全国通汇。西柳服装市场以其辉宏的规模、优美的环境、科学的管理、齐备的设施而享誉中外年被国家工商总局授予“全国文明市场”称号年以亿元的交易额在全国各大专业批发市场中名列前茅。三、某某整体市场对本案影响因素(一)正面影响·某某众多服装、纺织、皮革类市场的持久经营发展扩大了地区专业市场的知名度同时在市场的扩张过程中增长了某某对周边城市及东北地区的市场辐射力。·随着城市经济的发展相关专业市场的扩容和发展进一步带动了某某及周边地区的市场需求客观上打造了供需两旺的市场局面。·众多专业市场由于当初的选址及经营的考虑一般地处市中心同时规模较小这为后期的发展造成了不可逾越的地理和规模上的障碍为本项目的推出形成了客观基础。·由于早期市场多以简易的满足市场交易功能为前提市场软硬件建设和配套普遍滞后。在现代商业对于舒适和环境的要求下本项目将占据绝对优势。·早期市场一般是在政府牵头下成立多以租赁为主不出让产权而作为以销售为主体的本项目而言将成为市场稀缺的投资品。(二)负面影响·某某众多服装、纺织、皮革类市场的发展势头势必对本项目的后期经营形成竞争。·已经形成的区域内整体市场布局将主导主流的城市消费需求本项目的城市消费需求就将大量减弱。第五章项目定位一、项目定位背景及思考(一)定位背景·项目位于某某铁西新区是未来的都市副中心·项目属于某某立项的重点招商项目一期总工程面积约为亩是目前某某乃至东北地区最大的专业市场项目·项目紧靠城区通往铁西新区的北一东路离市区最大的中心商业区太原商圈非常近·项目所在区域为某某老工业基地包括项目地块及周边原为大型工业企业·项目处于皇姑、和平、铁西三区核心区的中间地带目前商业状况和商业环境有待提高·项目紧临北一东路同时项目四周皆为城市道路建设中的地铁线离项目不远某某站离项目分钟车程交通优势较为明显·项目所在区域铁西新区房地产发展势头强劲是目前某某地区发展最为快速的板块·某某传统的五爱市场在发展过程中受到交通、物流等硬性制约无法有进一步的突破同时市场开始萎缩·政府希望调整城市中心区的商业格局同时缓解由于大型专业市场所造成的市区局部区域的交通瘫痪。(二)定位思考·根据某某市城市特点和发展趋势以及东三省的发展要求定位项目主要的发展方向·根据某某市人口分布、商业发展状况以及东北市场的集散要求锁定项目辐射市场及消费人群·依据现代商业对于专业市场的要求及零售业态发展趋势·结合项目位置特点进行定位思考·充分考虑某某作为东三省的经济中心、文化中心、货物集散中心等多重城市功能·引导某某市消费者全新的购物消费理念·考虑周边城市及城市周边区域的消费需求·考虑项目的社会价值和对于区域经济的促进价值。二、总体功能定位根据以上定位思考围绕某某专业市场既定的项目立项主题项目总体功能定位为:东北最大的集纺织、服装、皮革等三大业种为一体的现代化国际纺织服装城即由纺织、服装、皮革箱包等三大关联专业市场组成。()定位依据·作为项目立项的基础定位符合项目前提要求·作为纺织、服装、皮革专业市场的项目定位项目具有交通、物流等先天的客观优势·五爱市场作为某某最大的服装综合专业市场目前经营状况良好同时发展受到空间和交通上的局限市场空间逐渐拉大·五爱市场基本以租赁为主物业产权由五爱集团持有有产权的商铺是市场的空白点·某某作为东北三省的经济文化中心同时更是地区中心对于商品的集散需求非常广泛大规模的专业市场在整合某某原有的市场基础上进一步辐射东三省·纺织、服装、皮革箱包等商业业态是东北三省传统需求相对较大的商品种类市场需求巨大·纺织、服装、皮革箱包等产业基地主要集中在南方城市的绍兴、义乌、温州、无锡、广州等地作为浙江区域开发商可以充分调动南方资源和产业优势保障市场的蓬勃发展·可以充分利用浙江各区域市场的信息优势、经营优势、规划优势、招商优势为本项目的发展形成基础·东北三省在国家振兴东北战略的大环境下经济、市场、消费水平等相关方面将得到长足的发展市场潜力巨大·纺织专业类市场在某某乃至东北区域内相对尚未形成规模市场需求需要相关专业市场的快速形成·由于区域经济的客观因素某某城市消费对服装等需求主流群体在中低档增长扩容的城市消费将进一步支撑以中低档业态为主体的专业市场·纺织、服装、皮革类专业市场业态较为接近可以成为链接产业相互补充形成多业态的相关市场集群业态聚集规模增加了市场辐射力和辐射范围同时可以共享商业氛围和人流·作为传统的服装、皮革等集散中心某某市场仍具有发展潜力但需要在业态、规模、交通、物流、配套上解决瓶颈。三、项目业态定位专业市场开发对于本项目成功具有重要的战略意义而专业市场开发中提前规划定位商业业态提前进行统一规划将使未来的集合市场做好合理、有序的分步实施。在这里商业业态定位主要指专业市场分区的经营业态定位。(一)商业业态定位原则、符合专业市场主体功能定位、抓住核心经营业态利用主力核心业态带动相关业态进驻和后期经营、切合某某城市对于专业市场在面积、动线、消费习惯等方面的需求合理划分商业业态、采用规模性、集中性、关联性、现代性等商业特点来组合相关经营业态。(二)商业业态类型划分及定位本项目商业专业市场功能类型中我们已经将市场功能分为:纺织、服装、皮革等三大类主题功能。因此根据以上商业功能的划分我们可以将项目业态类型按市场主体功能分为:、纺织专业市场·坯布:棉坯布、化纤坯布、混纺坯布、印染坯布、其他坯布·面料:全棉面料、全麻面料、丝织面料、全毛面料、化纤面料、混纺、交织布、针织面料类、印染布类、复合面料类、绣花面料、家纺面料、弹力布、服装面料、工业(产业)用布、色织布、提花布、无纺布、装饰布、玩具及工艺饰品布、酒店用品布·家纺:毛巾、浴巾、地毯、台布、装饰布、沙发布、家具套、坐垫、窗帘、毛毯、被褥、被套、床单、枕芯、枕套、靠垫、床垫·辅料:拉链、钮扣、衬料、工艺饰品、吊牌、商标、织麦、绳带、流苏、穗、花边、织、缝线、窗帘杆、道轨、其他辅料·纺机与配件·纺织废料、服装专业市场·服装:精品服饰、休闲男装、休闲女装、运动服饰、牛仔服饰、针织服、老年服饰、童装、职业装、其他服装·服饰:手套、袜子、领带、丝巾、帽子、皮带、发夹、头饰、胸针·辅料:拉链、钮扣、花边、织带、吊牌、商标、衬布、里布、缝纫线、衣架、模特、里料、包装、垫肩、网布、底布、粘合衬、绳、钩、松紧带、徽章、珠子、线、皮革专业市场·皮革服装:大衣、马甲、皮革、毛皮服、皮革服饰手套、其他裙装、西服·裘皮服装:裘皮服装、挂毯、皮帽、裘皮围巾、皮制品·箱包:拉杆箱、行李箱、旅行包、皮裤、票夹、其他箱包、袋、皮具、钱包、钥匙包、时装包、书包、真皮带·皮革化工原料:加脂剂、浸灰剂、浸水助剂、浸酸剂、其他皮革化学品、其他染料、鞣剂、软化剂、涂饰剂、脱灰剂、脱脂剂·皮套:手机袋、火机套、笔套·皮革工艺品四、项目业态比例定位根据某某目前纺织、服装、皮革等专业市场的发展情况和未来项目辐射区域内的需求状况以及鉴于对项目业态的辐射能力的考虑我们确定项目业态的基础比例即:纺织:服装:皮革=%:%:%五、项目档次定位从项目专业市场业态定位来看主要包括纺织、服装、皮革等方面的业态以满足城市不同层次的消费者和东北地区的批发需求目标消费群为全客层结构。因此项目整体商业业态档次定位我们认为应该通盘考虑城市经济发展、终端消费结构的转变、业态发展趋势等综合性因素。项目商业消费档次定位:以城市中档消费为主兼具城市中低档消费。由此项目商业业态档次定位为:以中档业态引入为主兼具中低档业态。六、项目目标客户定位站在项目开发的角度本项目的目标客户分为两大类一类为自主经营者另一类为投资者站在项目作为专业市场经营的角度本项目的目标客户也分为两大类一类为城市及东三省乃至国外批发需求另一类为城市消费零售需求在这里我们主要以项目开发销售的角度考虑项目的目标客户即项目的商铺购买人群。(一)自主经营者本项目目标客户中的自主经营者主要是指业主购买本项目商铺同时作为组主经营的用途也可以称之为刚性需求。、性质分类厂家代表区域代理商普通经营商家普通经营者、区域分类某某地区某某及东三省江浙地区广东地区、业态分类纺织业服装业皮革业、群体特征精通行业市场特性对项目的发展前景具有理性认识对项目建筑物业及配套设施有专业认识具有一定的客户积累和销售渠道关注行业发展准备持续经营对租金、售价的性价比等有明确认知(二)投资者本项目目标客户中的投资者主要是指业主购买本项目商铺同时作为投资增值或者长久持有获取租金回报为主要目的的购房者也可以称之为投资需求。、性质分类短期投资者长期投资者、区域分类某某地区某某周边城市民间投资机构或群体、群体特征具有一定的资金实力对铁西新区的发展前景具有预期对项目的发展前景普遍看好对项目建筑物业及配套设施有一般的认知对专业市场具有一定的认知热衷于商业投资对租金、售价的性价比等有明确认知普遍处于某某信息快速流通领域七、项目配套定位项目作为某某现代化的商业典范在结合某某专业市场发展的基础上将突出现代上商业赋予购物环境在人性化、舒适化的发展趋势。同时项目将结合现代都市商业的配套趋势使项目的配套设施在目前国内专业市场里基本达到最高设计。(一)配套设计遵循的原则人性化原则现代化原则舒适化原则景观化原则商业合理化原则商业价值均好原则商业动线合理化原则设计适当超前原则(二)具体配套设计、物流体系建立面向东三省的立体物流运输体系包括铁路、道路等运输、满足项目商业物流配送集散的需求。、交通体系针对市场交易设计合理的停车场地分区域设计物流停车、经营停车等功能区。同时针对装卸需求设计合理的装卸区合理组织车流和人流的区分。在市场内部合理规划货流(车流)与人流的区分使市场内的商业动线能够舒适流畅同时便捷货流快速到达装卸区和仓储区域。、商业配套体系在一定区域内规划部分餐饮、休息、会展等区域满足市场内经营人群和购物人群的餐饮需求。同时在各区域和楼层开设休息区使消费者充分体验购物的舒适环境。设计部分会展空间作为厂家和商家新产品发布、订货、展示等活动空间满足商品展示和促销等需求。、仓储体系在项目地下及顶楼建立充足的仓储空间满足经营者对仓储空间的需求。、信息化体系设计全面的信息展示系统通过大规模的液晶屏和中央语音系统发布商品信息和商家信息。以及其他相关信息为商家和消费者提供全面的信息服务。、广告展示体系全面考虑广告位在市场内及建筑墙面预留足够的广告位为商家商品展示和推广提供场地。八、项目价格定位(一)租金返推法租金返推法是利用计算租金再预设一个回报年限这样来计算项目的价格而租金的预期一样是依靠市场比较法获得。由于许多市场中租金和售价都没有绝对的关联因此这个方法也算是一个较为客观的做法。由于本项目的利润我们暂时无法得知而实际上在房地产市场上现在也极少利用成本与利润期望来测算回款基本上都以市场为基准进行定价。(二)均价计算本项目在定价过程中主要依据某某目前主要的几大专业市场的租金情况同时根据项目业态的关联性选择了五爱市场、五爱服装市场、南塔鞋城、广宜皮革城、五爱针纺城等业态及规模和建筑形态具有横向可比性的市场竞争项目。、项目一楼销售均价层数租金权重五爱市场五爱服装市场南塔鞋城广宜皮革城五爱针纺城平均租金(一般加权)年以后租金(元)%加权值一楼拟定售价(元平方米)、项目二楼销售均价层数租金权重五爱市场五爱服装市场南塔鞋城广宜皮革城五爱针纺城平均租金(一般加权)年以后租金(元)%加权值一楼拟定售价(元平方米)、项目三楼销售均价层数租金权重五爱市场五爱服装市场南塔鞋城广宜皮革城五爱针纺城平均租金(一般加权)年以后租金(元)%加权值一楼拟定售价(元平方米)、项目四楼销售均价层数租金权重五爱市场五爱服装市场南塔鞋城广宜皮革城五爱针纺城平均租金(一般加权)年以后租金(元)%加权值一楼拟定售价(元平方米)、项目一楼销售均价层数租金权重五爱市场五爱服装市场南塔鞋城广宜皮革城五爱针纺城平均租金(一般加权)年以后租金(元)%加权值一楼拟定售价(元平方米)九、项目形象定位(一)形象定位元素本项目开发规模庞大我们认为项目最终的整体形象将通过项目作为东北纺织、服装、皮革集散中心的成功塑造商业形象将关系到项目整体的市场形象。因此项目形象定位元素:铁西新商圈某某专业市场的发展项目商业的地位主力业态业态聚集商业特色开发商实力……(二)市场形象定位基于项目市场特点和项目未来所能达到的状况项目未来整体形象定位将为未来项目推广打下坚实的基础为销售起到推波助澜的作用。根据项目规模及未来处于东北集散中心的概念来看形象定位应将区别于项目辐射力范围其形象定位将面对更为广阔的市场。因此项目形象定位:东北亚第大纺织服装展览中心第六章规划设计要点一、总体设计思路、适应当今经济发展和经营交流模式。根据某某现有的产业街头特点建设以纺织、服装、皮革集散为主的全方位、综合性、现代化和遵循可持续发展的原则的国内外商贸服务综合体。、打造东北最大的纺织、服装、皮革专业市场甚至辐射俄罗斯、朝鲜、韩国等国家和地区。、作为铁西新区商业发展的重点项目满足铁西现代化都市商业需求成为铁西商业新形象。、体现生态观念和绿色文化的内涵创造既有鲜明时代感又具有深厚地域特色的外部环境与建筑形象。、体现信息时代与知识经济要求建设开放型投资经营场所。、注重环境与建筑网络的标志性与可识别性创造能代表城市形象的标志性空间环境和建筑形象。、某某国际纺织服装城作为某某的贸易和交流的一个窗口是某某对内对外的形象代表因此总体设计在充分分析和满足功能要求的基础上努力体现某某市的特色创建一个具有明显标志性的建筑群。同时为了体现某某市的现代化面貌设计应用了多种现代化手法充满了浓郁的时代气息富于节奏感声势压人其优美的曲线结构图与周围的环境形成鲜明的对比展现了作为对外窗口的定位取向设计中全面分析考查地块及周边环境从城市设计的角度入手整个设计功能合理空间丰富景观优美提高项目的经济效益与社会效益。二、建筑设计思路某某国际纺织服装城项目作为商展服务综合体位于经济高速发展的东北三省的核心某某省尤其处于中国东北货物集散中心辐射俄罗斯、朝鲜、韩国故应体现面向全国、面向世界全方位、多层次并具有显著行业特色的设计理念。在认真参考国内外已有同类项目成功经验的基础上既有继承又有创新在满足各项设施和服务标准的基础上突出地方的文化特点和审美取向设计思想和设计方法具有一定的前瞻性以保证项目实施后在较长时间内的先进性。同时规划与建筑设计都在完全满足开发决策和设计规范的前提下顺应当前或持续发展思想的要求使该项目具有尊重和改善现有人文地域环境满足节能节地要求体现以人为本思想创造出一个功能齐全、设施先进、环境优美的高效率、高品位、高回报的现代化商、展综合体。依据整体规划要求因地就势努力营造一个层次分明的空间格局。充分考虑该地块与周边地区和城市空间肌理密切联系充分发挥其辐射功能为带动周边地区发展做出贡献。重视该建筑与城市视觉形态的结合。从城市设计景观节点。在合理组织功能分区的基础上注重增强建筑和环境特色以可识别性可操作性与地域性为追求目标创造个性鲜明的形象特征。充分考虑人的活动空间和行为心理根据不同区段的功能和环境通过设计手段体现一人为本的设计思想。三、景观设计思路景观设计的主题是创造垂直花园体系和文化中心与周边的自然环境和城市建筑文环互相呼应、融合、自然形成一套完整的环境把自然的植物、石材、水体引入展览空间中创造特殊的场合这种体验式模式融合了环境迎合了当代的展示文化与人的多方面的诉求。在设计中把垂直绿化和水平绿化相结合把集中绿化和分散绿化相结合形成一个很好的绿化景观。集中绿化主要体现在入口广场和项目中心广场之间结合河流形成整个地块的绿化中心把屋顶结合停车与绿化设计很好的解决了建筑的第五立面。景观规划设计了喷泉、叠水、休憩亭、景观廊等多种环境小品优雅别致是建筑艺术的补充。因此景观设计遵循了以下原则:()绿化布置充分提高了项目各区域商业价值的均好性()景观设计以人为前提全面考虑人在本项目消费购物中的舒适度()景观设计完全尊重当地的气候特点和景观喜好()全面体现现代商业对于休闲景观和自然环境的要求()绿化布置体现严整、简洁、开阔的整体效果()绿化布置与国际纺织服装城整体协调()绿化带改善广场的小气候创造一个四季景色变化、富有生气的环境()绿化布置采用雕塑地面铺装、建筑小品和常绿树等相结合的方式。四、配套设计思路(一)物流体系建立面向东三省的立体物流运输体系包括铁路、道路等运输、满足项目商业物流配送集散的需求。(二)交通体系针对市场交易设计合理的停车场地分区域设计物流停车、经营停车等功能区。同时针对装卸需求设计合理的装卸区合理组织车流和人流的区分。在市场内部合理规划货流(车流)与人流的区分使市场内的商业动线能够舒适流畅同时便捷货流快速到达装卸区和仓储区域。垂直交通上设计充足的客用上下扶梯和货用的垂直电梯保证项目上层物业的人流到达便捷度和商业价值使项目各区域做到价值均好同时保障货流的上下通达。(三)商业配套体系在一定区域内规划部分餐饮、休息、会展等区域满足市场内经营人群和购物人群的餐饮需求。同时在各区域和楼层开设休息区使消费者充分体验购物的舒适环境。设计部分会展空间作为厂家和商家新产品发布、订货、展示等活动空间满足商品展示和促销等需求。(四)仓储体系在项目地下及顶楼建立充足的仓储空间满足经营者对仓储空间的需求。(五)信息化体系设计全面的信息展示系统通过大规模的液晶屏和中央语音系统发布商品信息和商家信息。以及其他相关信息为商家和消费者提供全面的信息服务。(六)广告展示体系全面考虑广告位在市场内及建筑墙面预留足够的广告位为商家商品展示和推广提供场地。第七章项目开发计划一、开发机遇某某国际纺织服装城项目将在年月正式开发在某某本项目的开发有得天独厚的机遇。(一)国家振兴东北发展战略党的十六大提出“支持东北地区等老工业基地加快调整和改造支持资源开采型城市发展接续产业”的发展方针而某某作为东北重要省份连接渤海湾经济圈同时与韩国有丰富的贸易往来。某某某某作为东北地区重要的经济、文化、工业重镇在振兴东北发展的过程中有着重要而又特殊的作用。某某国际纺织服装城项目将在未来辐射整个东北地区的二级、三级纺织、服装、皮革批发市场促进东北地区乃至中俄、中韩、中朝贸易。(二)东北经济发展促使纺织行业的发展随着“振兴东北”的国家战略发展东北特别使某某的经济发展在未来看好。而东北作为国家老工业基地以往着重重工业的发展而忽视了轻工业的发展以及贸易。在纺织行业的发展方面目前某某将在尊重市场经济规律的基础上改善投资结构吸引和鼓励民营资本加入纺织产业。将充分挖掘东三省近亿人口及周边地区巨大民用纺织市场的潜力同时依托汽车、航空等相关产业的发展大力发展产业用纺织品走高起点、多品种、小规模、特色化发展道路研制开发高技术含量、高附加值的终端产品尽快形成一条上下游配套、各环节协调、强有力的大纺织产业链。而某某国际纺织服装城将在某某起到为东北纺织、服装、皮革行业发展的贸易枢纽与窗口。(三)五爱等市场的交易模式已经不能适应新一代市场发展的需求今年来某某以及周边批发市场大量崛起尤其是西柳等一些服装以及小商品批发市场已开始形成对五爱市场的冲击。而且随着东北各地本地批发市场的建立五爱市场的重要性和辐射力都在不断降低。甚至在某某本地五爱市场在价格上也无法显现出原有优势。业态老化、交易方式落后、整体功能缺乏、信誉不佳等是五爱市场面临的主要难题。同时有关专家也指出很多地区批发市场可以直接在生产厂家进货而五爱市场的很多货却来源于一些其他批发市场相当于二级代理五爱市场的竞争力和市场将逐渐萎缩。某某国际纺织服装城相当于三个五爱市场未来很多企业将批发、展示中心设在此浙江义乌、绍兴的部分商户也会将分店开到这里。未来本项目将成为东北纺织、服装、皮革的一级批发总站。二、开发周期安排根据本项目建筑面积以及工地情况本项目不涉及拆迁、河道整治、地基加固、地基深打桩等复杂前期工程根据设计施工安排预计年月开工奠基。同时本项目采用框架钢筋混泥土结构地下工程一层地上工程五层预计开发周期为三年。时间进度表为:年月计划一期建筑设计方案、景观方案完成年月计划一期建筑施工方案完成年月计划现场展示中心投入使用年月计划一期桩基工程完成年月计划地面以下工程完成年月工程到正负零年月计划地面主体封顶年月计划外装潢工程完成年月计划外环境工程完成年月计划一期竣工验收完毕年月计划一期商户进驻装潢年月计划一期商户试营业年月正式开业三、销售招商周期安排根据某某市房地产预售制度以及本项目受到的政府政策许可本项目在地下工程方面进行到一半时即年月可以正式预定并收取定金。同时当工程进行到正负时即年月可以正式销售并签订销售合同。根据项目工程情况招商工作需要在项目完工即交付验房时提前一年开展即年月开始招商并在年月入住开业。第八章投资收益分析一、销售收入分析根据我们对某某市场的调研以及价格体系我们建议每个楼层的均价为:层数均价(元平方米)差价(元)(楼层均价表)综合均价为:元平方米项目规划用地面积为万平方米容积率预计项目总建筑面积达到万平方米。销售收入预估表如下:业态面积(㎡)单价(元㎡)总价(亿元)纺织城一层二层,三层四层五层服装城一层二层三层四层五层皮革城一层二层三层四层五层合计均价二、成本预测(一)土地成本根据“沈铁土交字号”挂牌交易成交确认书本项目土地成交价款为人民币元折合成元平方米。楼面地价=土地价格÷容积率=元平方米÷=元平方米根据与政府达成的协议本项目土地的“六通一平”工程由政府负责实施完成项目方不承担此类成本。(二)规划、建筑、景观设计费根据目前与设计院的初步意想有关项目的详细规划建筑施工图以及项目景观设计方案费用不超过万人民币。规划设计费预计每平方米元建筑设计费预计每平方米元景观设计费预计每平方米元合计每平方米元。(三)土建工程费、桩基工程费本项目由于是层商场荷载较大拟采用桩基础结构作为建筑物基础。根据某某市目前地质情况以及本地块初步估计本项目桩基工程量约万平方米预计每平方米元合计费用万元。按照万建筑面积计算折合每平方米建筑面积约元平方米。、主体结构工程费用项目一期采用钢筋混泥土框架结构地面主体结构五层建筑面积万方预计每平方米主体结构工程费用约元合计费用万元、地下室工程费用项目拟在每栋建筑下面修建地下室以供停车以及发展其他商业需要并且本项目地下室不考虑人防需要按照万平方米的建筑占地面积地下室每平方米的成本约为元合计费用万元。折合到万平方米的建筑面积上每平方米为元。土建工程费用合计为人民币万元折合地上建筑面积:元平方米。(四)室内外工程与配套费用、内外墙面地面市场外墙面采用高档涂料保证年之内不褪色。考虑到未来业主使用过程中会自己装修内墙面采用乳胶漆进行粉刷地面采用常规地砖铺装。预计万平方米地上建筑面积以及万平方米地下建筑面积的内外墙面工程费用约万元折合到万平方米地上建筑面积上每平方米约为元。、空调通风工程市场总建筑面积(包含地下室)达到万平方米由于是东北最大的服装专业市场未来常驻人员达到万人最大负荷人流量预计达到每天万人。在空调通风工程方面拟采用市场统一中央空调系统提供夏天制冷以及新风由城市蒸汽供热系统提供动力供热方面采用城市集中供热系统。根据市场总建筑面积(包含地下室)万平方米计算预计每平方米成本约为元总投入约万元折合到万平方米地上建筑面积上每平方米约为元。、电梯工程市场拟采用景观电梯、货运电梯、客运电梯、自动扶梯相结合的电梯组合工程。预计数量与成本万元折合到万平方米地上建筑面积上每平方米约为元、供电、供气、供热、供水、排污、照明、消防等基础设施工程参照中国绍兴轻纺城联合市场(万平方米)中国绍兴轻纺贸易中心(万方)中国义乌小商品国际贸易区一二(约万平方米)等市场的基础设施工程预计本项目万方的建筑面积(地上+地下)每平方米的基础设施工程成本约为万元合计万元折合到万平方米地上建筑面积上每平方米约为元。室内外工程与配套费用合计为人民币万元折合地上建筑面积元平方米。(五)工程监理费用根据常规工程监理费用计算标准为项目土建工程与室内外工程与配套总费用的千分之三。预计工程监理费用合计为人民币万元折合地上建筑面积元平方米。(六)管理费根据项目实施运作情况项目在运作阶段需要支付员工工资发生业务费用各项办公、差旅费用支付办公场地租金购置部分办公设备以及车辆等。预计:管理费合计为人民币万元折合地上建筑面积:元平方米。(七)利息前期投入土地资金的成本需要计算成本。这部分资金用作其他投资亦能带来相关收益。其资金收益率按照目前国际资本市场通用%进行核算。利息=土地成本×%=×%=元利息合计人民币万元折合地上建筑面积:元平方米。(八)销售及策划咨询费用销售过程发生前需要建立销售展示中心并准备展示中心相关物件同时需要给销售团队支付薪酬与销售提成。在销售过程发生时还有部分销售办公、以及业务等费用。预计管理费合计人民币万元折合地上建筑面积:元平方米。(九)广告费用由于项目总建筑面积较大在东北地区具有一定规模为了能尽快回笼资金促进销售需要在销售、招商方面投入一定广告。预计如下:·高速广告块:块×万元年·块×年=万·报纸整版版:版×万元版=万元·软文篇:篇×元篇=万元·杂志整版版:版×万元版=万元·路牌广告万平方米:平方米×元平方米·月×月=万元·楼书、折页等宣传资料设计印刷:万P×元P=万元·电视广播广告制作投放:秒月×元秒·月×月=万元·车身广告:辆×万元辆·年×年=万元·礼品广告:万元·网络广告:万元·大型公关活动:次×万元次=万元·媒体公关费用:万元年×年=万元合计:万元根据惯例广告费为总销售额的%即广告费=总销售额×%=万元×%=万元广告费合计为人民币万元折合地上建筑面积:元平方米。(十)税金、预征所得税根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(号文)的标准我们将企业预售收入的预计计税毛利率提高到%。那么本项目预计销售收入为万元企业所得税记税基础为:万元×%=万元根据企业所得税%的全额征收标准本项目需要交纳所得税预计为:企业所得税=万元×%=万元企业所得税合计为人民币万元折合地上建筑面积:元平方米。、投资方向调节税根据《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》本项目实用的投资方向调节税税率为%。预计为人民币万元折合地上建筑面积:元平方米。、营业税按照某某市地方税务局相关规定:“服务业、销售不动产、转让无形资产税率为%”本项目营业税税率为%合计为人民币万元折合地上建筑面积:平方米。、城市维护建设税根据某某地方税务局相关规定某某市区建设项目城市维护建设税为营业税应纳税额度的%。合计为人民币万元折合地上建筑面积:元平方米。、教育费附加根据某某市地方税务局相关规定某某市教育费附加征收率为营业税应纳税额度的%。教育费附加=营业税应纳税额×%=万元教育费附加合计为人民币万元折合地上建筑面积:元平方米。五项税收之和为万元折合地上建筑面积:元平方米。(十一)不可预见费用本项目不可预见费用按照土地成本、规划建筑景观设计费、土建成本、室内外工程与配套费用的%来计算。不可预见费=(土地成本+规划建筑景观设计费+土建成本+室内外工程与配套)×%=万元不可预见费合计为人民币万元折合地上建筑面积:元平方米。(十二)项目成本估算表序号成本名称计算方式金额(万元)纺织城服装城皮革城纺织城服装城皮革城合计建筑面积(㎡)地下建筑面积(㎡)土地成本(元)土地开发成本元平方米“六通一平”根据协议由政府解决设计费(元㎡)规划设计建筑设计景观设计土建工程费(元㎡)桩基市场主体结构地下室室内外配套工程(元㎡)内外墙面、地面等空调通风工程等电梯等基础设施(供水、供电、供气、排污、照明等)监理费用管理费(前四项)利息(资金成本)销售策划费(销售额)广告费(销售额)税金预征所得税(×)投资方向调节税营业税城市维护建设税教育费附加不可预见费(前四项)合计(万元)地上建筑单位成本(元㎡)三、税务分析本项目主要涉及三项税收:企业所得税、投资方向调节税、营业税。合理的税务分析以及采用符合国家规定的方法避税将为本项目带来更加稳定的赢利能力。(一)企业所得税根据《中华人民共和国中外合资经营企业所得税法》外资企业可以通过申请享受企业所得税“两免三减半”的优惠政策。即两年免交%的企业所得税三年减半征收%企业所得税。五年过后根据投资额度与当地政府政策%地方留存部分企业所得税也可以得到减免。根据本项目开发与政府达成的协议本项目在下一步的资金注入过程中需要吸引注入万美元的外资作为外资投资方。同时项目的开发单位“某某国际纺织服装城有限公司”成为中外合资企业。所以本项目在企业所得税方面根据向某某地方税务局以及某某国家税务局的申请情况可以享受相关的优惠政策。(二)投资方向调节税固定资产投资方向调节税是指国家对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人就其固定资产投资的各种资金征收的一种税。按照国家规定不纳入计划管理、投资额不满万元的固定资产投资投资方向调节税的征收和减免由省、自治区、直辖市人民政府决定。本项目在成本费用估算中按照%的标准计算投资方向调节税税率。共计万元。由于本项目投资额度较大本得到政府支持在投资方向调节税方面可以适当争取到一定减免政策但有待进一步论证。(三)营业税本项目在成本费用估算中按照%的标准计算营业税税率。对所有营业额征税共计万元。营业税的免税、减税项目由国务院规定。本项目营业税减免可能性较小。(四)城市维护建设税以及教育费附加根据项目情况这两项税费合计万元是否可以得到政府具体减免幅度有待进一步论证。四、经济效益分析(一)项目现金流分析、资金投放进度【见附表一】、资金回收进度【见附表二】、现金流量【见附表三】【附表一】现金投放进度表单位:万元时间工程进度流出量汇总(万元)按季度土地款规划、建筑、景观设计费土建工程室内外工程与配套监理费管理费财务费销售及策划费广告费税金不可预见费规划建筑景观桩基主体结构地下室墙面地面空调通风电梯基础设施策划费销售费用所得税调节税营业税城建税教育附加年月年月年月设计方案完成年月年月年月施工方案完成年月展示中心使用年月年月年月年月年月地下工程完成年月年月年月工程到正负零年月年月年月年月年月年月年月年月地面主体封顶年月年月年月外装潢完成年月年月年月外环境完成年月年月年月竣工验收完成年月商户进驻装潢年月.年月商户试营业年月年月正式开业合计【附表二】现金回收进度表单位:万元周期时间进度销售收入按季度筹备期年月市场详细调研年月年月营销、推广、广告方案年月销售招商执行团队组建年月年月销售准备、广告准备年月年月内部客户联系预定期年月内部预定年月预定年月预定强销期年月预定年月预定年月成交年月成交年月成交年月成交尾盘、招商期年月成交年月成交年月成交年月年月年月招商年月招商年月招商年月招商年月招商年月招商年月招商年月招商年月招商年月招商商户进驻装潢年月年月商户试营业年月成交年月正式开业合计【附表三】现金流量表年贴现率:%贴现期年月开始单位:万元年年年年第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度时间间隔现金流入累计现金流入现金流出累计现金流出净现金流量()()()()()()()累计净现金流量()()()()净现金流量现值()()()()()()()累计净现金流量现值()()()()内部收益率(IRR)(二)项目利润分析、项目成本利润率分析项目成本利润率是开发利润总开发成本的比率是初步判断商业地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。本项目成本利润率计算公式如下:投资利润率=利润总额总成本费用=(万元万元)×%=%本项目的成本利润率高达%说明本项目可行性强。、项目投资利润率分析项目投资利润率是项目在开发经营期内平均利润总额与项目总投资比率。总投资额=直接成本+期间费用=土地成本+建安成本+营销费用+管理费用+利息=万元本项目投资利润率计算公式如下:投资利润率=年平均利润总额总投资额=(万元)万元×%=%本项目的投资利润率高达%说明本项目可行性强。(三)项目投资回收期考虑贴现因素项目累计净现金流量为零的月度为投资回收期。根据上表在年贴现率为%的情况下投资回收期位于年第四季度。回收月份=()×=×=投资回收期在年月前预计日期为年月下旬。第九章可行性结论一、项目优势(一)规模优势本项目规划总建筑面积达到万平方米(含地下层)建成后结合二期将成为东北地区最大纺织服装航母级市场。也将成为东北地区纺织服装的一级批发市场。巨大的规模将有利于统一宣传、招商和管理同时能吸引全国大型的服装、纺织产业链的企业、贸易公司参与到市场的经营、采购中来共同将市场发展成为东北地区的龙头市场。(二)成本优势项目土地成本相对较低楼面地价为元平方米平均成本仅元平方米。能通过进一步完善的建筑规划以及业态定位与市场运作让项目发挥最大的商业价值。同时低成本优势构成了项目对于五爱市场等直接竞争对手的最大竞争优势为项目后续推广奠定了坚实的基础。(三)交通优势项目三面临路北面双向车道的北一路为某某东西主要干道之一。良好的交通条件为项目未来发展专业市场提供了交通条件支撑。同时良好的交通环境也让项目在未来得到更多市场认同有利于项目快速推广。二、项目劣势区位劣势项目目前位于铁西区该区域以前由重工业工厂构成目前缺少商业氛围没有区域商业中心以及满足社区配套的大型社区商业中心。通过我们的市调访问铁西区目前在某某的市场认可度有待于进一步提高。距离市核心区域的区位条件将对五爱市场、南塔市场未来的目标客户造成一定的疑虑。三、项目机会(一)产业机会未来东北不仅继续保持重工业基地的传统优势更会在轻纺产业方面进行产业结构升级。本项目在依托产业结构升级的同时为轻纺、服装、皮革产业提供了国际化的贸易平台。(二)市场机会在市场交易的发展过程重渠道的扁平化发展意味着更多的企业不仅在广州、浙江等地设立展示、贸易中心更需要在东北地区扩展自己的展示、贸易中心。本项目将成为全国各地的纺织、服装、皮革企业在东北的展销窗口。(三)需求机会某某作为东北重要的经贸城市五爱市场及其周边的市场近几年得到了蓬勃发展。但是这里的大部分市场仅供出租能供销售的商铺转让的业非常少。说明其投资回报较高。另一方面通过我们的调研表示超过%的五爱市场经营户存在着购买市场摊位的需求。强烈的市场需求为本项目提供了良好的需求机会。四、项目威胁(一)直接竞争威胁直接竞争威胁来自五爱市场目前投入使用的商铺以及五爱市场三期即将面世的商铺。本项目一经投入市场必将迎来部分五爱市场的原经营户对于本市场的青睐。进一步五爱市场会通过降低租金等方式与本项目竞争客户构成对于本项目的直接威胁。(二)间接竞争威胁间接竞争威胁主要来自某某周边的专业市场包括东北皮革城、海城西柳市场、津京国际商贸港纺织城等的竞争。周边的专业市场在运作过程中也会吸引大量经营户以及企业进驻对于本项目构成一定的市场威胁。(三)区域市场容量缩减威胁由于纺织贸易渠道扁平化由纺织、服装企业直接到各区域中转批发贸易市场的渠道逐渐形成某某五爱市场目前已经有部分经销商推出而转战更下一级区域市场的趋势。本项目如果定位作为交易市场的上游交易市场的容量受到威胁。五、结论及建议(一)优势机会战略根据项目优势与机会可以利用低成本与五爱市场经营户的需求的结合点通过租金优惠或者整批次商户入驻购买优惠的措施来直接吸引目标客户。同时抓住东北轻纺、服装产业升级的机会努力将项目某部分区域打造成为东北服装、纺织、皮革企业进行直接贸易、发展代理商、发布新产品的大型平台。另外作为已经比较发达的广州、浙江等地的经营户他们具备一定的投资意识也可以作为整体购买群体来考虑成为项目的目标客户抑或打造“浙江馆”、“广东馆”等。(二)优势威胁战略为了避免直接竞争对手与间接竞争对手的竞争项目在定位方面可以直接区分与五爱市场的市场环境、经营模式、以及租金情况。利用低成本优势保持竞争环境的领先优势从差异化的定位避免竞争对手的威胁。同时文明的规模优势能化解直接竞争对手在交通、业态、配套等各方面的不足。(三)劣势机会战略项目所处的区位目前尚不能得到完全认可但是可以先通过市场存在大量企业需要展示舞台以及整个东北轻纺产业升级的机会让外围市场进行启动认可将区位条件进行包装来避免本身的不足。(四)劣势威胁战略对于直接竞争对手与本项目的区位比较通过我们的价格优势以及交通优势在一定程度上得到弥补。(五)结论通过本可行性报告分析本项目具有很好的优势与市场机会其投资利润率预计达到%内部收益率预计达到%税后净利润预计达到亿元且预计能在年月前收回成本。在风险方面本项目开发难度较小开发过程风险较小且可控性强。经过综合分析本项目可行。谢谢下载!申明:以上可行报告为我司为XX公司特别撰写请下载参考者酌情使用对于使用该可行报告造成的损失或影响本公司不负责任何责任
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