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西安市房地产市场的调查报告.doc

西安市房地产市场的调查报告

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2019-05-04 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《西安市房地产市场的调查报告doc》,可适用于求职/职场领域

西安市房地产业调查报告编制人:林蔚林邦顾问机构香港有限公司年月目录第一章西安房目前地产业的宏观环境分析  一、西安房地产宏观经济分析 二、西安市居民收入状况  三、西安城市居民消费倾向第二章西安市目前房地产市场运行形势分析  一、西安目前房地产市场分析  二、西安房目前地产市场运行特点  三、西安楼市整体发展状况第三章西安市房地产市场区域调查分析第一节城南一、城南的环境现状二、城南与其他区域的比较三、城南的房地产现状四、城南目前房地产价格分析第二节城北一、城北环境现状二、城北与其他区域的比较三、城北房地产现状四、城北目前房地产价格分析五、城北房地产未来前景第三节城东一、城东地产发展概述二、城东地产正在升温三、城东目前房地产价格分析四、城东成为西安地产的又一亮点第四节城西一、城西区发展主要特点二、城西目前房地产价格分析三、交通成为城西地产的瓶颈  第五节高新一、西高新的环境现状二、西高新与其他区域的比较三、西高新的房地产现状四、高新区目前房地产价格分析五、西高新房地产的前景第一章西安房目前地产业的宏观环境分析一、西安房地产宏观经济分析年上半年西安商品房销售量为万平方米较上年同比增长其中住宅市场销售面积为万平方米较上年同比上涨。从年下半年西安房价升至历史高位开始到年西安楼市持续一年多的观望调整再到上半年西安楼市开始出现量升价稳、重新焕发活力西安楼市呈现出比较稳健的市场环境。年西安商品房总销售万平方米与年相比增长了%。即使与高速增长的年相比也增长了%。经过年下半年连续次的降息在契税、首付、营业税等利好政策推动下年月后房地产市场开始回暖。同时随着相关部门对于楼市优惠政策延续的相关规定出台不少西安市民希望能赶上最后的利好政策也加快了购房步伐。而一些开发商在年末时加推新房源同时加大优惠及促销力度吸引了不少购房者。年西安楼市火爆除了上述原因外还有以下因素:一是政府的强力救市政策包括对开发商和购房者的税费优惠政策导致大量资金直接涌入楼市二是例如结婚购房等居民的刚性需求依然非常旺盛三是在强力救市政策的影响下投资投机行为不断涌现约占%四是对通胀预期的加强使得大量资金纷纷瞄准商品房市场。年从上半年的刚需释放到下半年的各种购房需求的激发豪宅市场开始活跃还有商铺、写字楼等市场显现出经济回转上升过程中的房地产市场的回暖还有各种投资资金的涌入房地产已经成为这一年最为保值的投资选择。年下半年房地产供求关系将逆转预计年全年地产类上市公司归属母公司净利润仍将保持的增速。年是房地产行业“高增长”年全年行业销售情况超预期呈现价量齐升的态势。房地产开发投资一季度见底回升新开工面积同比先抑后扬土地市场交易日趋活跃地王再现房价也顺势大幅攀升。从我国房地产行业的发展周期来看房地产行业的快速发展时期还将延续年左右。人口生育高峰和城市化进程是我国房地产行业长期处于景气周期的催化剂房地产行业将在金融安全与社会安全的两个边际区间实现增长的最大化。而短期稳定发展、长期向好将是房地产行业未来较长时期的主旋律。年上半年西安房地产商品房供给仍将呈现供不应求的格局即价升量涨。从政策的延续性、供求关系、业绩高增长、宏观经济政策连续性、通胀、本币升值预期等几个方面来看上半年楼市仍有望实现价格温和上升销售平稳增长。而下半年行业将面临供应增加、房价失调的政策更趋严厉、信贷规模限制、加息预期、房价高企等一系列问题预计供求关系将在下半年逆转。二、西安市居民收入状况目前西安市城市居民人均可支配收入元同比增长。从可支配收入构成角度看:工薪收入、转移性收入、经营者净收入和财产性收入分别占总收入的、、和。并且构成家庭收入的四大主要渠道,都呈现增长势头。年西安市全年生产总值(GDP)达到亿元比上年增长高于全国个百分点。其中第三产业发展最快全年增加值亿元增长第二产业增加值亿元增长第一产业增加值亿元同比增长从全年走势看一季年增长上半年增长有回升状态。三、西安城市居民消费倾向消费观念理性化。在初尝到改革的甜头经历了由“消费饥渴”引发的年代后期排浪式的购物潮和年的新一轮抢购风波随着我市社会保障工作的日益完善消费由“跟风”转入理性思考。人们开始以新奇的目光审视着周围的一切坚持“量入为出”“未雨绸缪”的理念通过信息、比较、评价和决策权衡每一笔家庭开支。居民对主要商品的需求达到稳定期。资料显示年以来西安居民平均消费倾向大致为。消费领域扩大化。较之改革开放初期人们更注重时间经济价值在信息交流、社会交往、崇尚科学、发展自我等方面的新的需求明显增多。主要表现在吃的方面快餐食品、嗜好食品、保健食品、风味食品不断推出使得在外饮食领域逐渐扩大用的方面小家电系列产品、VCD光碟、电脑、电话、移动电话、BP机配套的生活设备及厨房用品、消遣娱乐性体育用品大量进入家庭个人消费方面随着居民生活水平的进一步提高个人装饰及化妆品保健、旅游观光组团交流、学术集会、网上交流等活动渐成时尚。而家政服务(家教、保姆、钟点工)的不断推出使人们能以更多的时间和精力投入到快节奏的工作、生活中。消费方式多样化。西安“吃”文化渊远流长尤以小吃著称于世。居民或家庭聚餐或邀亲朋好友涉足酒楼图的是那个氛围要的是关中人的豪爽、洒脱。资料显示居民在外就餐的消费方面年来呈直线上升的趋势。年人均在外用餐额为元较年增加了元年递增。居民消费已从物质型向精神型延伸对文化学习的要求日趋强烈。读书学习蔚然成风书报杂志需求显著增加。除了学校教育外大多注重家教及各类琴棋书画的短期培训舍得花钱买参考书及微软资料。闲暇时或体味田园生活或举家游览山川美景或以棋、文会友或网上作客或讲究养生之道保健药品及保健用品的使用增多健美操、交谊舞在西安街头形成一道道靓丽的风景线。教育消费刚性化。西安地处内陆腹地民风纯朴文化积淀厚重。由于历史、文化的渊源“轻商贾重仕途”。特别看重子女教育和自身知识素质的提高。随着市场经济的进一步完善教育产业改革步伐加快和竞争日趋尖锐化的结果自年来居民家庭教育消费支出年年提高有进一步扩大之势年人均教育消费支出元是的倍。七年间增加了元仅此一项消费年人均增加近元钱。消费层次明朗化。受不同行业、国民素质差异等因素影响不同家庭经济收入差距明显拉大消费层次渐次明朗化。仅就年西安居民家庭调查资料看占调查样本的低收入、最低收入家庭获得当年的国民收入而占%的高收入户家庭却占有当年的国民收入。按人均水平看低收入户家庭可支配收入元比全市平均水平少元高收入户家庭可支配收入元高出全市平均水平元。就消费支出状况看低收入户年人均消费支出元比全市年人均消费支出少元其中食品支出元恩格尔系数为。高收入户家庭人均消费支出元高出全市年人均消费支出元恩格尔系数生活差异及生活质量悬殊之大显而易见。通讯消费支出将继续高走。随着信息产业长足发展和社会信息网络及信息化程度的普及与提高BP机、电话、传真、移动电话成为人们日常通讯交流的主要工具。年西安每百户家庭拥有电话部,较之年增加了部。IC卡公用电话也给路人提供了极大的方便。近年来可视电话、上网消费渐成时尚。由于通讯方式转变家庭邮政资费支出比较平缓年人均仅一两元钱而电讯费年来猛增,年居民个人电讯费支出元,而年仅支出元随着信息量扩张以及搜索、传递次数增多电讯消费仍将是居民消费的强项。教育消费没商量。国家强化教育产业政策的结果必然推进教育产业的发展促使居民教育消费上一个台阶。现时“上高中比上大学难”。择校费、赞助费、学杂费、书本费及其他各种在校支出名目繁多累及家庭教育消费支出呈刚性增长并有进一步扩大之势。年西安人均教育消费支出年递增。旅游消费渐成时尚。随着居民收入的提高闲暇时间的增多和旅游设施、景区建设及交通条件的改善西安居民旅游渐成时尚。年居民户均用于旅游开支为元。第二章西安市目前房地产市场运行形势分析一、西安目前房地产市场分析自年开始西安商品房市场供应量稳步逐年递增商品房投资从亿元增长到年的亿元年平均增长速度达到商品房竣工面积从万m增长到年的万m年平均增长速度更是达到。即使年以来国家出台了一系列调控房地产市场的宏观政策西安房地产市场受到一定的影响但是年与年商品房投资环比增长分别为和增长速度仅在年有较大回落。总体来看西安普通住宅竣工面积增长速度也很强劲但是其所占总体商品房的比例在年至年却表现为下降走势从年占商品房比例为下降到年的主要原因是在此期间西安写字楼、别墅、商铺类物业市场开发及销售较为活跃由此挤压普通住宅所占比例而年以后开发区域向郊区化发展以及开发量的大幅上升到年在商品房中的比重迅速上扬至。普通住宅竣工面积从年的万m上升到年的万m年平均增长速度达到高于商品房总体增长速度。二、西安房目前地产市场特点年西安市房地产市场成交量陡增相比、年市场发展水平目前的市场状况明显上升表现出从未有过的高度。整体商品房市场新盘还在不断推出供应持续增长成交量高位运行且全线飘红买卖双方角色互换自住需求成为市场主导许多观望者不再等待急于出手市场呈现火爆场面。三、西安楼市整体发展状况九部委新政对西安房地产发展的影响年国家九部委出台的一系列新政对房地产行业调控力度前所未有。其中影响最大的莫过于量化规定新建商品住房套型建筑面积m以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的以上。在西安市年商品住房成交量中套型建筑面积在m以下住房面积所占比重是距离“”的规定要求还有相当大的差距。目前西安市房地产市场供需两旺新政的硬性规定对西安市房地产的影响是有限的但西安也存在中低价位和中小户型住房经济适用房供应紧缺、廉租房缺位等问题而新政的出台进一步增加中小套型的比例更多的满足中低收入人群的住房需求。但是在具体政策的执行中开发商仍按大户型设计拆分为两套的形式报批、销售交房时打通后又成为一套大户型。对于这些有违政策初衷的现象还有待建立严格的审批制度予以控制。供求关系及价格趋势年以来西安商品房销售量的平均年增长率为而其供应量平均增长率则达到高出销售量增速个百分点。虽然西安房地产开发量和销售量都大增但是开发量的增长速度高于销售量的增长速度商品房空置面积在逐渐增加因此西安商品房逐渐会形成供过于求的局面供求关系决定价格若这种情况继续下去可能会导致房价的下跌。另外近两年伴随着国家对房地产价格调控力度的加大西安市政府已经加大经济适用房、廉租房等保障性住房的供应这类住房供应量的增加也将对房价起到平抑作用。商业地产运作模式发生改变在西安商业项目在经营方式上有了转变由从前的分割销售到现在的自己持有。以前西安的商业项目多是开发出来后就分割销售将套现放在首位。这种经营方式存在很多问题比如各租户都重视自家营业面积内的形象却忽视了公共空间的重要性、项目整体推广后劲不足、业态调整与品类调整引发纠纷等等。有些项目是售后回租这种方式也存在较大的问题若是项目运营商违约撤走则项目的后续经营很困难另外若是投资人违约而破坏了经营权的统一也会使整个项目受累。由于分割销售的这些弱点促使人们放弃这种模式。而在目前的商业地产开发中基本上是投资者自己持有大部分产权仅有小部分出售。自持份额越大往往越能保证项目运营效率更好地提升项目形象从而促进项目升值。激烈竞争导致精细化发展伴随着商品房市场的趋于成熟及购房者的要求提高购房者对于住宅产品的需求也逐渐多元化不同年龄段、不同学历、不同收入的购房人群其需求特征呈现出差异化特点如以二室及三室为主要需求的购房人群对于经济型及舒适型户型的不同需求也有所显现市场需求进一步细分。在此趋势之下住宅产品差异化、个性化发展也已凸显诸多楼盘均以各自不同的“主题”挖掘自己的客户群同一板块、同等档次定位的楼盘也都以其特色争夺市场未来的西安商品房市场同质化现象将得以逐步改观住宅产品细分的时代已然来临。郊区化发展趋势明显西安旧城区发展空间有限向郊区发展是必然结果。目前西安市西南方向较早发展的高新区已初具规模东南方向的曲江新区方兴未艾城北的经开区开发的正如火如荼长安区和最近兴起的浐灞生态区正在走入西安市民的视野。伴随着西安市的外扩市政基础设施也在各个郊区全面铺开以前所谓的郊区及远郊概念正在慢慢淡化人们由以前对郊区的冷落到现在对郊区的正视甚至偏爱。实际上西安市区周边几个居住板块的形成已经是郊区化的最初预演。第三章西安市房地产市场区域调查分析第一节城南一、城南的环境现状城南历史文化资源丰富,既是古长安历史文化发展的重要地区,也是西安历史文化名城的重要组成部分,同时又是今天西安中心城区在文化蕴含上的延伸。曲江新区的面积从平方公里扩大到平方公里面积增加一倍新扩区域预计总投资亿元对这一区域的历史文化环境如何进行保护,是保护西安历史文化名城与历史文化资源的重要内容。通过对这一区域历史文化环境保护中存在的问题透视,找出制约这一地区历史文化保护的问题所在,为当地旅游发展进行有目的、有计划、有针对性的科学研究,以及随着旅游开展带来的相关文化保护规划问题作好前期准备,是非常具有现实意义的。二、城南与其他区域的比较随着西安曲江范围的扩展以大雁塔为核心位置不仅吸引游客的到来同事也成立了大堂不夜城这一亮相大唐文化尽显其中其中最大的优势就是是消费者购房的同时享受到了西安城市发展的现代气息环境伟志都很适合喜欢热闹与喜爱西安文化的人居住尽享雁塔夜景曲江情怀!三、城南的房?地产现状年长安区年度价格涨幅榜排名?楼盘?均价涨幅(元㎡)?现价(元㎡)??航天美居????国色天香????天都佳苑????芙蓉阁????一品南山??年长安年度销售面积排行?排名?楼盘?面积(万平方米)?套数(套)??西安雅居乐花园????盛世长安?近???长安相府????太阳水岸新城????天都佳苑??年曲江销售排行榜??曲江房价涨幅排行榜四、城南目前房地产价格分析据合富辉煌房地产陕西市场部的数据显示曲江住宅成交均价最高已突破元平方米。月成交均价有一个跳跃性的上扬上涨元平方米且月元平方米的成交均价为全年最高值。从月到月曲江住宅成交均价在元平方米之间波动从走势图可看出月成交均价呈下跌走势回落到元平方米至月价格提升至元平方米进入“金九”价格上涨明显。总体来看月曲江住宅成交均价整体为上涨趋势而月、月又逐渐回落至元平方米但较年初价格还是有元平方米的涨幅成交均价仍位居西安其他区域之首。第二节城北一、城北环境现状状西安市未央区地处西安市北郊占地万平方公里常住人口万人。未央大道贯穿是南北中心轴线北有绕城高速经济技术开发区浐灞生态湿地城市运动公园张家堡广场。今年十一即将开发的大明宫遗址公园将为西安旅游的新亮点。二、城北与其他区域的比较随着市政府北移工程的开展与启动这已经成为北郊房地场发展的最大优势这是选择城北的最大攻克点有的消费者会因此去刺激购房并且国家单位带动发展风险小客源稳定那边也有西安市唯一的城市运动公园和多家大型公司!将成为新一代高新区的发展前卫。三、城北房地产现状年城北销售排行榜?城北涨幅排行榜四、城北目前房地产价格分析刚性需求购买推动下月北城成交均价触底反弹并迅速拉升到了元平方米走出一波小阳春行情此后面临区域属性和价格差距的质疑月房价僵持在元平方米左右。随着北城前景被普遍看好投资需求的拉升城北的积压房源出清月成交均价以每月元平方米的速度一路攀升目前已经到元平方米左右经开核心地段的部分项目已经到达元时代大有追赶看齐高新的势头。明年城运公园板块如海珀·兰轩等一些高品质楼盘面市北城均价可能有更大的攀升。五、城北房地产未来前景年城北已经称为购房者选择的第二热点区域得益于令人惊喜的建设提速区域面貌大变化:大型配套市政府办公楼的落成北客站主体成型文景路北段拓宽改造车道景观大道形成联通北客站到二环的经开商业干道凤城五路主线及开元、凤新、渭滨等支线也相继修通激活常青路板块。到明年地铁号线试通车和项目的集中交房北城会更好!第三节城东一、城东地产发展概述相对高新、曲江等区域的较高房价城东的整体房价具有一定的竞争优势加之区域的生态概念影响城东项目的品质不断提升对购房者的吸引力逐步增加。年初尽管受到恒大名都(论坛新闻视频)、中新HYPERLINK"http:xafocuscnvotehousehtml"t"blank"浐灞半岛(论坛新闻视频)(论坛新闻视频)两个项目促销手段的影响城东的房价上涨受到一定程度的遏制但是随着这两个项目房价的逐步上涨城东项目房价上涨势头得到释放。二、城东地产正在升温城东全年整体的房价走势保持着一个上扬的趋势月份平均价格上涨元平方米平均每月上涨元平方米月份之间城东整体房价波动很大月份在这个阶段房价位于最高元平方米月份城东房价出现最低谷元平方米这两个月房屋成交均价相差元平方米月份城东房价均保持稳定的上涨趋势涨幅度在元平方米平均每个月的涨幅在元平方米月份城东整体房价集在元平方米左三、城东目前房地产价格分析年城东销售排行榜?城东房价涨幅排行榜?四、城东成为西安地产的又一亮点随着房地产的发展房地产商的需求城东的浐灞区域是西安是唯一的适合喜欢清闲安静的人居住这里有背靠湿地的得天独厚的自然条件地理位置较高环境清新。在外东走就是大学城还有白鹿原和鲸鱼沟等旅游区六月份还有樱桃节都很适合自助游!这就是和发展城市附近的小别墅!随着人均收入水平的提高喧嚣的城市将会别安逸的环境代替人们注重的是享受将会出现逆城市化发展。第四节城西一、城西区发展主要特点随着西安其他区域版块的价格持续升高城西版块较为温和的房屋成交价格成为吸引购房人群的新亮点不少首次置业人群将目光锁定城西增加了城西楼市的关注度和成交量。大兴新区、团结路、枣园路等地段成为楼市开发的新热地。城西借助西咸一体化的发展顺应了“要想富先修路”的不变真理。这将会使房地产业在经济发展的龙头带动下步入西咸两家的“心中”。二、城西目前房地产价格分析城西涨幅排行榜三、交通成为城西地产的瓶颈西区域整体交通便利城西有是以世纪大道为轴心西宝高速等交通为纽带加之四年后的地铁建成生活设施配套成熟学校资源丰富购物超市和医院等公共设施星罗棋布加之不少大型企业都在城西因此城西楼市未来的升值空间仍很大。第五节高新一、西高新的环境现状西安高新区已成为中国中西部地区投资环境好、市场化程度高、经济发展最为活跃的一个区域成为陕西、西安最强劲的新经济增长极和对外开放的窗口成为我国发展高新技术产业的重要基地二、西高新与其他区域的比较高新区借助科技的发展形成高级办公写字楼为主的新一代区域到年成为西安市、陕西省乃至中西部地区观念创新的前沿、体制改革的先导、经济增长的引擎、技术创新的源泉、对外开放的窗口、和谐社会的示范形成世界一流科技园区的初步特征。三、西高新的房地产现状高新区年度销售排行榜?高新区年度涨幅排行榜四、高新区目前房地产价格分析今年初高新区单价元左右的房子还比较多进入下半年后单价元以下的房子基本找不到。一是随着楼市整体行情的好转在售楼盘房价平均以元平方米不等的速度不断上涨二是新开盘价格多数超出预期三是在售楼盘随时间推移剩余房源多为价格较高的房子。再加之价格超乎想象的豪宅出现整体均价涨幅应该在元平方米以上。目前高新多数项目集中在元平方米上下。预计明年春天单价元以下的房子基本难以找到。五、西高新房地产的前景区内顶尖级的大盘绿地世纪城、逸翠园·西安占地面积多达千亩而占地面积在亩、建筑面积在万平米以上的项目达个以上。同时泛高新区项目体量仍然占据丝毫不亚于“纯”高新区仅大寨路板块就有个项目林立于此基本上每个楼盘等都在千户以上。遍布高新区的楼盘中几乎有的楼盘都是今年下半年才推出的尤其是在高新区的另一个开发热点区域:以唐延路为核心的唐延路北段居住圈。西安房地产信息网数据研究中心的数据显示目前唐延路北段居住圈在售项目共个唐延路北段居住圈从起房价就一直在上涨。特别是是至年这两年房价涨的很是凶猛一下从多的房价涨到了多。在年稳定在元左右。而在入驻高新区唐延路沿这里聚集的多家大型企业中其中以融侨城售价最高而九形道均价最低。因此高新区整体成交情况与北城有得一拼。明年高新区在建百亩以上的大盘仍有较大面积的房源推出。热点将随着管委会进驻都市之门、“软件新城”的启动建设逐步南进西移。申明:以上可行报告为我司为XX公司特别撰写请下载参考者酌情使用对于使用该可行报告造成的损失或影响本公司不负责任何责任!申明:以上可行报告为我司为XX公司特别撰写请下载参考者酌情使用对于使用该可行报告造成的损失或影响本公司不负责任何责任!林邦顾问机构香港有限公司

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