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首页 房地产投资开发 第一章 概论(大连理工大学)

房地产投资开发 第一章 概论(大连理工大学).docx

房地产投资开发 第一章 概论(大连理工大学)

大人
2019-05-13 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房地产投资开发 第一章 概论(大连理工大学)docx》,可适用于考试题库领域

房地产投资开发第一章概论第节投资与房地产一、投资的概念与房地产(一)投资的概念?投资是指经济主体(国家、企业、个人)以获得未来货币增值或收益为目的预先垫付一定量的货币与实物经营某项资产的经济行为。·简单说来就是买入可增值的东西。(二)投资的分类、直接投资与间接投资、固定资产投资和流动资产资金投资、其他分类方法二、房地产的概述(一)房地产的概念、概念演变一般概念房地产是指房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称。现概念:房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的附着物(配套设施、设备、住区环境注意:区别房地产、不动产、物业等概念。“不动产”、“房地产”、“物业”在英语中都可表达为RealEstate和RealProperty。前者主要是实体财产后者具体指实体财产及其附带的各种权益。这三个概念又有区别:不动产是相对于动产而言是指包括房屋在内的一切与土地相联结的财产其外延要广于我们所用的房地产如林木、鱼池等。物业一般是指单元性的房地产。物业可以根据区域空间作相对分割某住宅单元可作为一个物业办公楼宇、商业大厦、厂房仓库或整个住宅小区亦可称为物业。(二)房地产的特点、房地不可分割性、差异性、生产使用周期的长期性、不可移动性(地理位置的固定性)、市场区域性、社会经济位置的可变性、土地资源的稀缺性、保值增值性、消费与投资双重性、使用的社会性房地产市场具有明显的区域性!突破这种区域性有三种模式:厦门模式(吸引腹地资金在厦门居住或投资)海南模式(开发旅游房地产吸引全国各地资金)珠三角模式(吸引港澳资金在珠三角居住或投资)祈福新村香港楼价年代初期住宅年代中期住宅(三)房地产的分类()居住类房地产()商业类房地产()旅店类房地产()餐饮类房地产()金融用房地产按用途分()信息用房地产()办公用房地产()娱乐用房地产()工业和仓储用房地产()农业用房地产()特殊用房地产()军用房地产()综合房地产()个人单独拥有()分别共有按拥有方式分()共同共有()信托共有()生地()毛地按开发程度分()熟地()在建工程()现房(含土地)内廊式住宅外廊式住宅退台式住宅按设计特点划分跃层式住宅复式住宅错层式住宅公寓式住宅单元式住宅花园式住宅三、房地产投资的基本知识(一)房地产投资的概念·是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上以获得最大限度利润的经济行为。(二)房地产投资的特点、房地产投资需用资金量大投资回收、房地产投资不确定因素多风险大、房地产投资回报率高收益好房奴房奴万恶的房价(三)房地产投资的分类.房地产直接投资房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作。包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。()房地产开发投资)概念:房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品然后将其推向市场转让给新的投资者或使用者并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。)目的:属于短期投资它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润风险较大但回报也比较丰厚。()房地产置业投资房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资一般从长期投资的角度出发可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。、间接投资房地产间接投资也就是房地产证券投资房地产投资者不直接从事房地产的开发与经营不对房地产的经营活动作任何决策。具体投资形式包括:购买房地产开发投资企业的债券、股票购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。(四)房地产投资的特性.位置的固定性.寿命周期长.适应性.个别性.政策影响性.对专业管理的依赖性.相互影响性.房地产投资的巨额性.房地产投资的风险性.房地产投资的保值与增值性(五)房地产投资的作用.宏观作用()有利于推动房地产业发展()能够协调优化社会资源配置()可以有效地改善城市投资环境()容易造成泡沫经济、微观作用:()房地产投资是种增值手段()房地产投资风险与收益恰当()房地产投资是一种避税措施()房地产投资容易获得金融机构的支持第节房地产投资分析概述一、为什么要进行房地产投资分析房地产投资的形式多种多样。比如一个普通的个人投资者可以用万元的首付款运作一个万元的置业投资项目一个不愿意参与房地产直接管理的投资者可以用万元购买房地产公司的股票、债券一个房地产开发公司可以投资数百万或数千万元建造一幢写字楼而一个政府可以花费数亿元新建一个车站和交通系统。所有这些都牵涉到房地产投资决策问题。尽管它们表现形式各异但它们都有一个共同的特点即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。二、房地产投资分析基本知识、概念:是指房地产投资机会的选择和项目投资方案决策。、目标:()总结房地产投资的经济规律()探讨房地产投资分析的科学方法()制定房地产投资合理决策的规范和制度、实质:为投资者出谋划策。、最终目的:是使房地产投资项目在既定的目标和既定的资源条件下选择最佳方案以获取最好的经济效益。、房地产投资分析的阶段()投资机会研究该阶段投资估算的精度为±%研究经费一般占总投资的%%。()初步可行性研究对投资估算的精度要求为±%研究经费一般占总投资的%。()详细可行性研究可行性研究对投资估算的精度要求为±%研究经费一般占总投资的%%。()项目评估和决策、房地产投资分析的任务()为投资者提供投资方向()为投资者提供运作方式()为投资者预测投资效益()为投资者描述风险及提供避险方法三、房地产投资分析的内容.环境与市场分析投资估算与融资方案择优财务分析经济费用效益分析风险分析社会影响评价和环境影响评价四、可行性分析与投资分析的区别联系、可行性分析仅仅是投资分析的一个起点。、可行性分析是投资分析中的一个重要阶段。通过可行性分析可能会找出多个可行方案。而投资分析将帮助投资者找出一个方案作为投资者的最后选择。·节房地产投资的产生与发展一、房地产投资的产生、房屋和土地进入市场是进行房地产投资的前提条件、工业化和城市化是房地产投资发展的推动力量、经济发展为房地产投资提供经济基础二、国外房地产投资分析的发展状况、国外房地产投资分析的早期发展。、国外房地产投资分析的近期发展房地产投资分析应包含五个方面的内容:投资者获得的预期净现金流量预期现金流量持续的时间预测现金流量和时间的置信程度其他投资机会的收益水平投资者对风险的态度三、我国的房地产投资分析发展状况、我国房地产投资分析的早期发展()住房福利化政策()单纯采用会计报表的数据与估计数据来评价房地产的投资效益、我国房地产投资分析的近期发展下课了!谢谢各位!

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