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《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告.docx

《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告

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2019-05-13 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告docx》,可适用于考试题库领域

wwwcn中国最庞大的下载资料库(整理版权归原作者所有)如果您不是在cn网站下载此资料的,不要随意相信请访问,加入cn必要时可将此文件解密成可编辑的DOC或PPT格式目录页码第一部分市场调研一、汉中市宏观经济形势分析二、汉中市房地产概况及特征三、项目住宅部分竞争区域市场调研四、住宅消费者调研及分析结论五、汉中市商业基本情况及消费者调研分析第二部分前期策划一、项目地块分析二、项目住宅部分定位三、项目住宅部分建议四、项目商业部分SWOT分析五、项目商业竞争对手分析六、项目商业部分定位七、项目商业规划布局建议八、太白路以南地块定位建议第三部分投资估算整体开发节奏建议太白路以南地块财务估算太白路以北地块财务估算项目整体现金流附件:《住宅消费者定量分析报告及深访记录》附件:《高层电梯公寓现实消费者定量分析报告及深访记录》《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告wwwcn中国最庞大的下载资料库(整理版权归原作者所有)如果您不是在cn网站下载此资料的,不要随意相信请访问,加入cn必要时可将此文件解密成可编辑的DOC或PPT格式附件:《商业深访记录》《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告市场调研第一部分:市场调研《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告市场调研一、汉中市宏观经济形势分析一、汉中市宏观经济形势分析汉中市国民经济总体运行状况)宏观经济环境调查①汉中市概况汉中市位于陕西省西南部北依秦岭南屏巴山汉江横贯东西。西南与甘肃、四川毗邻东北与本省的安康、西安、宝鸡接壤。全市辖汉台、南郑、城固、洋县、勉县、西乡、略阳、镇巴、宁强、留坝、佛坪共个县区个乡镇(办事处)。全市总面积万平方公里人口万。汉中气候温和资源丰富有“西北小江南”之称具有较大的经济发展潜力。②汉中市近年经济指标地区生产总值亿元汉中市近年来GDP状况增长率()年年年年GDP(亿元)增长率()资料来源:汉中市统计局~年汉中地区生产总值年均增长与全国同期平均增长率持平。~年年增长率均在以上呈现加速增长的势头。《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告市场调研一、汉中市宏观经济形势分析经济的加速发展必将促进居民收入水平的提高促进商业、房地产、旅游等行业的发展。产业结构汉中市近几年产业结构比重年年年年第一产业增加值(亿元)第二产业增加值(亿元)第三产业增加值(亿元)资料来源:汉中惠政策:购铺总价优惠,元助学金免费夏日清凉二日游项目定位:专业电子数码商场评价:优点:地理位置优越位于家乐超市对面人流与车流的交汇处定位好在传统电子商业圈相连开始形成专业细化市场目前汉中市没有正规的电子专业市场缺点:该市场附近的电子数码街已有相当规模该市场的投入可能超成汉中市电子市场饱和。没有明确是否由商业管理公司管理。仅有定位没有明确的业态布局。)汉水名城景观商业街地址:汉台区明珠路西侧投资商:金泰集团发展商:金泰房地产发展有限公司物业管理顾问:英联华(香港)物业管理公司《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划五、项目商业竞争对手分析售价:,元平方米项目总面积:万平方米(住宅商业)项目定位:社区商业以底商为主销售政策:一般不向外出售以招商为主评价:优点:该项目是汉中市目前档次高的住宅小区小区一期业主入住二期业主既将入住小区有一定的消费能力该项目离汉中市的传统商业圈较远有能力形成社区商业。缺点:招商没有控制将来无法形成定位的特色商业街仅是一般的凌乱街区商业。没有较好的规划无法形成真正意义上的社区商业街。)祥瑞·商业广场地址:汉中路中段(邮政酒店北侧)开发商:陕西汉中祥瑞房地产开发有限责任公司售价:一层:,~,元㎡二层:,~,元㎡三层:均价,元㎡销售政策:产权式商铺每年返租房款总额的签年返租协议一次性付款无按揭。·年后成立业主委员会现行确定以后是否继续委托返租项目定位:核心店以百货为主。评价:优点:有核心主力店经营给投资者以投资保障签定年返租协议使投资者具有投资信心缺点:《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划五、项目商业竞争对手分析付款方式单一只能一次付款这样就会使一些投资者想投资而无法投资减少了目标客户。作为产权式商铺没有商业管理公司进行商场管理投资者的利益无法得到保障。)汉中财富城地址:中央大道与天汉西路交汇处(原收获机械厂)投资商:汉中汉江物产房地产开发有限责任公司总面积:商业万㎡售价:一层:,,元㎡二层:,,元㎡三层:,,元㎡销售政策:产权式商铺十年包租每年回报。投资者在购买商铺的三、五、十年后开发商无条件按原价的、、的比例进行回购。项目定位:购物中心目前国美电器、家世界连锁超市已有意向进入该项目。优点:引入有实力的核心店地理位置佳处于中央大道旁缺点:离传统商业中心较远是否能形成新的商业中心很难说。新的商业中心形成的时间较长对投资者投资回报有较大风险。、营销竞争对手总体分析汉中市目前多数商业物业采用产权式商铺的销售方式来进行销售的。新建与在建商业物业都承诺返租只是年回报率不同年回报率一般在之间。销售价格与离中心广场远近而有所不同在中心广场附近的一楼售价可达到《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划五、项目商业竞争对手分析,元平方米而远离中心广场的商业物业的一楼售价为,元平方米。汉中市商业物业没有引进商业管理公司来对商业物业后期进行经营管理只考虑销售。开发商业物业的开发商多是汉中本地商家没有大型的品牌地产开发商进入。汉中市的商业物业开发仍处于初步上升阶段仍有一定的发展空间。《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划六、项目商业定位六、项目商业定位(一)项目定位“汉中时代广场”是以“汉中商业大都会”为核心定位以shoppingmall的商业业态体量为其规模定位分为以满足大众定位的核心店、大众定位的专业店、中高档定位的精品店街、大众定位的特色餐饮街。大众核心店及专业店能够迅速提升本项目的商业价值。中高档的精品店街能提高本项目的商业品质及商场形象。特色餐饮街将打造特色店街使本项目在业态定位及布局规划上避免与其他商业物业重复竞争。(二)消费群体定位、大众消费:的汉中市民、购物消费:的~岁新潮女性的中高档购物消费的大众日常购物消费、专业产品消费:的汉中市民、餐饮消费:的大众餐饮消费的中高档餐饮消费、娱乐休闲消费:的青少年前卫新潮娱乐休闲消费的汉中大众娱乐休闲消费(三)租金及售价定位、项目价值评价价值评价表序号评判因素权重评定分值分值星光百货世纪阳光国贸商场商业大厦本案A周边环境(小计)A商业位置A交通便利度A周边房屋素质A周边居民质素A人流《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划六、项目商业定位A车流B规划及建筑(小计)B整体规划B外观建筑风格B建筑空间规划B停车位、便利、大小B主题广场B动线组织C配套设施(小计)C公共配套设计C无障碍设计C导购设施C安全设施C灯光设计C其它设施D营销管理(小计)D主题形象D营销策略D主力店D业态布局D人流设计(商场内)D经营管理模式D商业管理公司D促销活动D经营管理D品牌控制D物业服务合计价值实现度由于本项目位于汉中市汉台区的中心地带在设计上采用现代商业大都会的概念业态划分遵循大都市商业规律。因此得出下列价值实现表:《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划六、项目商业定位价值实现表序号评判因素权重价值实现度分值星光百货世纪阳光国贸商场商业大厦本案A周边环境B规划及建筑C配套设施D营销管理价值实现度推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度根据上表知平均价值实现度(本案除外)为但由于无法确定商业大厦的销售价格和租金因此在计算本案的租金时所需的平均价值实现度不将商业大厦的价值实现度计入其中此时得出的平均价值实现度为。、价值实现下的租金及售价定位)汉中市租金统计及分析汉中各商业街租金统计表(元㎡·月)业态人民路东大街西大街前进西路头桥路天汉大道太白路人民路最高租金最低租金平均租金分析:从表上可以看出汉中商业集中的区域人民路及天汉大道租金相差不大而两者的最高租金和最低租金之间的差也相差不大。这说明这两条街的繁荣程度处于相对平衡状态。其他商业街的繁荣程度就相差较大成熟度最高的是位于中央广场的一端而远离中央广场的另一端则成熟度较小。《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划六、项目商业定位目前汉中市各商场主要是以收取租金的形式来进行经营管理的这种方法不利于商场的统一管理和商业价值提升。)价值实现下的租金及售价定位根据汉中市各商场的租金来测算出本项目的平均租金。星光商场的租金是以扣点的形式来取得的根据测算的星光商场年收益来推算出其月租金。汉中商场租金表(元㎡·月)项目最低租金最高租金平均租金世纪阳光国贸商场星光商场平均租金根据上表知项目竞争商场的平均租金为元平方米·月因此可根据该数据推算出本案的平均租金进而推算出商铺平均售价。本案平均租金=平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度·×÷·(元平方米·月)本案平均销售价格=本案平均租金×年×月=××=,(元平方米))价值实现下的商业总售价测算在价值实现的条件下本项目价格测算平均销售价格为,元平方米。其中天汉大道的大地块定为一号地太白路的小地块定为二号地。一号地的商业面积为,平方米分为四层及负一层二号地的商业面积为,平方米分为二层。项目商业部分总售价测算表《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划六、项目商业定位地块楼层面积(㎡)价格(元㎡)总价(元)负一层,不作销售一层,,,,一号二层,,,,地三层,,,,四层,,,,二号一层,,,,地二层,,,,总计,,,,,,(注:一层,平方米包括广场上的配套商业面积)(四)目标客户定位、租赁客户群定位核心店:以陕西知名百货或全国品牌百货超市为主。专业店:全国连锁专业店为主。精品店街:港台一、二线品牌沿海地区品牌国内一线品牌餐饮街:国内各派系知名餐饮品牌汉中市及陕西特色小吃成渝等地的餐饮品牌娱乐休闲:引入大型娱乐项目及中档高电影院全国连锁的娱乐、美容、网吧经营商、销售客户定位显性客户:本项目的显性客户群主要指在项目附近的经营者欲扩大经营场地有购买能力的客户。同时可以通过前期引导吸引一批投资型买家。隐性客户:有比较强的消费能力职业为企事业中高层管理人员、政府职能部门公务员易接受投资概念的投资者。分流其他项目的客户:这是针对有购买欲望的高消费群体通常对产品性能《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划六、项目商业定位的认识度不高偏好有差异性有一定的精神高度、个性、高附加值。他们一般是企业老板、企事业单位领导人以及政府官员。持续发展客户:持续发展客户是为项目后期积累客户的过程他们一般对项目了解不够认同感不高没有投资方向但有投资需求。他们往往可能转化为项目的显性客户。(五)盈利模式定位本项目正在规划与论证过程中我们推荐和建议以下多种商业业态盈利模式定位项目运行至招商阶段将进一步确认盈利模式定位。、商业物业的营销盈利模式)直接销售用于有独立式商铺开发商在销售商铺以后对商铺的租赁情况不再过问。优点:盈利快速、操作简单为首选缺点:管理难度加大)返租式销售多用于产权式商铺这类商铺多是开发商将物业整体租赁给大型的主力店承诺每年给予投资者一定比重的回报。优点:销售有说词投资者风险降低是解决大面积投资难题主要方法之一。缺点:开发商有长期管理经营和时间风险。)带租约式销售即商铺在销售之前已经租赁给经营商家投资客户在买到商铺后就有租金可收避免了买了商铺没有人租的尴尬局面进一步降低了商铺投资者的投资风险。特点:有利于销售但促销能力弱于返租式销售。)只租不售开发商只将商铺只出租不出售。对于优越口岸有能力的开发商是利益最大化的的做法但对项目的前景和管理要有控制能力。、商场经营盈利模式)租赁经营者以租赁的形式经营商铺品牌商场对这类经营者要求统一收银一般以半个月为限全额返还经营额。经营者定期交纳租赁费用。也有自收自营的。《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划六、项目商业定位)联营扣点大型商场一般以联营方式扣点作为商场回报。商场负责公共区域的费用成本是管理者有效的一个重要方式。商场可以通过统一收银来对商场进行统一管理。对商场业态进行统一规划。但在商场资金周转困难时经营者的利益无法得到保障。)自营直接收银商场无统一收银(如世纪阳光)经营者自主收银。经营者可直接收取销售款不必担心由于商场的欠款造成自身利益损失。但商场管理和规划将混乱无法把握营业难以控制。)混合经营商场为保证招商的方便以上方式均有采用以上盈利模式都规划在商场内。、独立式商铺盈利模式独立式商铺主要以购买商铺自营和租赁商铺经营两种方式。这两种方式都要求经营者自主经营、自主收银、在商业物业整体规划的前提下自主经营。、本项目商业组团的盈利模式建议)临街商铺对投资者以带租约销售为主也可自主经营。对经营者以租赁的形式为主。)主力店与专业店对投资者以返租为主承诺回报。对经营者以联营扣点方式为主。)其他商铺对投资者可采用自营、返租、带租约等方式。对经营者以租赁方式为主。《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划七、商业规划布局建议七、商业规划布局建议(一)项目规划设计目标及原则、规划目标根据与发展商的共同协商将项目定位于具有商业大都会同时又有城市文化的开放式的商业广场。项目要建设成具有城市特色与现代化的开放思想相结合的商业大都会的主题概念规划设计要符合信息时代潮流和要求。建筑与环境协调尽可能协调。、规划设计原则)必须符合本案的“商业大都会”定位符合业态市场功能终极消费的需要)由于项目广场的规模给项目的商业规划造成了一定的困难过大的广场形成人群参与商业活动的障碍要得以合理的解决。)随着中央政府对近几年来因为广场过多、过大所提出的制约措施,本项目应该从广场的商业、人性化、实用性方面综合考虑。)要考虑消费者的防暑、避雨、防寒等人性化的商业环境与商业广场的合理分配。)考虑到项目主题广场的合理分配以满足不同消费阶层、不同时段的消费需求形成购物、休闲、商务、运动、动与静、时尚与传统结合的的互动建筑环境。)考虑到广场管理上的需要、本项目商业设计上的考虑要求广场设计上的合理利用、有利于今后商业广场、运动休闲广场的长期营运、管理的可行性。)项目容积率控制在以内。《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划七、商业规划布局建议)项目总商业面积地面控制在万㎡左右,地下商业建筑面积约万㎡。)产品属性要符合汉中消费者和旅游消费者的心理需求产品风格样具有明显的汉代建筑元素和现代都市商业建筑的宏大相结合的特色风格具有强烈的震撼性和视觉冲击力以表现标志性商业旗舰店的价值。)尤其是在本案的视觉冲击区需要足够的尺寸比例规模表现力和表现物代表汉中文化的张力和灵魂。)要求在内部规划设计中有较好的人流动线组织和符合各业态特点的环境设施如上、下水污物的处理、绿化、洗手间等都要以全配置的设计预设。)要充分考虑公众的安全性、舒适性和商业特点休息椅、公用设施、公用电话、饮水池等纳入考虑的范围。)互动商业理念形成吸纳和留住人流的安全保障在动线和外形设计上以流线型为主注意人流节点和平面、立体交通的组织同时考虑到其所处位置对对商业氛围的作用和动感冲击力。)要能显著的代表现代人性化广场的最大特点并具有旧式广场的不《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划七、商业规划布局建议可比拟和替代性。)强化项目优势弱化项目劣势。)将一万平方米的过大广场设置为两个约平方米的主题广场(如“商业文化休闲广场”和“汉文化运动休闲广场”)通过两条相互交汇的店街“时光长廊”(店街)和约个~,平方米的人流节点,步行街概念。(二)规划设计构想规划设计构想建议)规划方案一:商业建筑面积总量为约万㎡(含地下万㎡)。整体街道的设计以波动的X型为主要通道街宽约~米中间有供行人休息和设置咖啡座的经营空间。《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划七、商业规划布局建议各区内部可设计宽度约米左右的次通道方便行人购物。通道上方设计为透明玻璃拱形穹顶(或封顶形成完全的内街以提高物业档次)。二层以上每相隔~米有天桥相联天桥设计具特色。交通组织以自动扶梯、观光电梯和步行梯的有机组合第二层以上向外延伸形成退台式以作为通道或露台局部加宽考虑临时咖啡座以增加内街商业氛围。商业分为A、B、C、D四区A区为三或四层楼建筑B、C、D区为四层楼建筑。A区一至四层主要经营是品牌百货百货的经营面积约为万㎡左右。在设计中要求百货大门应有不小于米的开度。单层面积为,~,㎡考虑设置中庭和上下自动扶梯中间设置服务区。负一层作为大型超市经营面积约,~,㎡。F与F应设计满足不少于辆机动车的停车位,主要设备层考虑在F。B区一层面积和二层主要经营专业店(如国美、苏宁)专业店的经营面积为约㎡。三、四层为健身中心、美容美发中心。单层面积为,~,㎡。《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划七、商业规划布局建议C区一层为西餐、中国派系餐馆二层为网吧、迪吧和电玩中心三层为夜总会四层为环球电影院。D区一层为大型品牌餐饮店二、三层为咖啡店、茶楼等四层为保健中心。临街店铺总体量约有万平方米AB、BC、AD区内街的临街铺面主要经营精品服饰店CD区内街的临街铺面主要经营酒吧、咖啡吧等特色休闲娱乐街。A区临街铺面以经营银行、邮政、通讯为主B区临街铺面以经营大众服装为主C、D区临街铺面为特色餐饮街。主通道两端规划两个单面积约为,㎡左右的的椭圆形运动、休闲广场在市政广场中央规划设计一个圆形的服务区在通道设计~个动线节点区有服务市民及回旋聚散人流的功能。A区四层以上为空中花园及运动广场(网球场和羽毛球场等)B区四层以上修建高档写字楼或星级酒店C、D区四层以上修建点式和板式住宅。二号地分为二层第一层为餐饮特色街与精品街的延伸第二层为特色娱乐休闲。)规划方案二:《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划七、商业规划布局建议《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划七、商业规划布局建议、项目规划功能分区建议)视觉冲击区在商业广场主要入口处添加汉中历史文化传说的雕像、壁画以增加商业广场的文化气息。二至三个著名景点的介绍及景点标志的缩影休闲长廊室外停车场绿化组合以上几点可成为商业广场的截点以利于吸纳和聚集更多人流。)商业广场(集中在A、B区)专业店核心主力店文化类商铺大型超市服饰精品廊(现代风格))餐饮休闲娱乐区(集中在C、D区)大型特色餐饮品牌连锁店(中、西餐)具有汉中或陕西特色小吃街(古典风格)特色夜总会《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划七、商业规划布局建议特色茶楼、咖啡店大型网吧迪吧保健中心健身房美容美发中心区电玩中心环球电影院)广场总休闲广场面积大约在,㎡左右综合文化传播区、展示互动区展示长廊(摄影、图片、经济成果等)小型文化演出场地。(市政广场)晨练、健身场所相关说明:本设计建议只是作为商业价值和规划的参考商业广场的设计通过注入不同的商业卖点打造一个以休闲、娱乐、购物并通过赋以不同主题的商业业态定位来达到产品营销的目的。引进几个较大规模的商业企业和核心的业态经营商将带来整个广场的繁荣和增加附加值相应提高本案商业大都会在市场上的综合竞争力设立特色街的目的在于以主题和附加服务凝聚人气以商品品质和良好的空间环境留住人气以丰富的商品及休闲服务来巩固人气以独特的定位来扩大广场消费对象范围以扩大人气。(三)项目商业业态及分层业态分布建议:根据我司多年来对商业业态分布的研究及对汉中市商业业态的调查初步对项目商业业态比重分布作出以下建议。商业业态初步分配建议表《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划七、商业规划布局建议楼层业态细分比例()临街服饰(精品专卖)临街鞋、包、皮革、箱购物()负超市专业店核心店品牌连锁餐饮()特色餐馆名特小吃健身、美容、美发茶楼、咖啡、西餐休闲娱乐()迪吧夜总会网吧、电玩保健中心临街邮政、银行、药房其它()临街书店、音像临街其他合计总建面约,㎡(含地下万㎡)备注:、在规划设计时可以考虑整个商业广场要超越目前汉中的商业项目设计同时要表现一种现代化开放式的商业广场的现代潮流气息。、业态的具体规划设计时可以考虑按照同类业态进行整体方案和单体方案的设计统一分类也可以根据需要适当的将业态混合设计规划但是要保持商业业态的统一、高档精品的形象。、商业总体量及各商业单体体量的定位的依据来自于对汉中市商业业态比重分布特点及商业业态分布特有的规律性。《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划七、商业规划布局建议(四)产品功能配置设施建议、环境规划建议整个商业街的环境规划要充分的体现与建筑、广场、人的统一和谐浑然一体但作为建筑物的陪衬和点缀又要保持相对的独立性和应有的特点。)规划内容绿化环境规划水景的规划其它环境规划)规划特点很好的表现商业景观的层次感、以及整体规划高度的和谐统一准确的展现和表达汉中的人文历史风貌用具有强感染力的元素演绎其核心和灵魂。、建筑风格采用一种强烈现代感的特色商业广场即能够成为汉中的标志性建筑汉中未来城市规划发展具有带动作用。、规划系统设计在充分考虑吸引人群和逗留时间的起初上注意传达其实用性和艺术效果广场的设计应该与两侧商铺协调性同时在考虑整体一致性的基础上保持各段的相对独立和应有的特性。建筑的大部分与绿化保持合理的距离在其它功能上起到串联公共空间绿化带的景观和谐统一。在主要道路交汇处应设计相应的截点使人流在此循环聚集。、停车场规划设计设计:地面、F、F不少于个车位的公共停车场。A地块个地下机动车位B地块个地下机动车位此外两个地块地面机动车位不少于个。自行车位地面与地下不少于,个。《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划七、商业规划布局建议、公共建筑部分公共建筑作为总体规划设计中不可或缺的部分必须保持设计的统一性和完整性。(五)局部与单体建筑设计建议、广场外部的设计及建筑风格总体概念定位:根据现代商业物业的发展和我们对该项目的目标定位以及区位民俗特征我们建议本案的外立面(商业部分)建筑外墙风格以具大面积商业色彩为主表达定位的理念又显示出本案的差异个性优势最终实现商业地产营销成功的终极诉求。注意主商业楼体及沿街小商铺的安排体现视觉冲击区精品商业购物区市政广场等不同区域的建筑特征同时兼顾其发展空间。在主题街道上注意景点设计的细节处理和文化表现。注意应在道路中相隔一段路有休闲餐饮点的设计作为截点。强调文化特色的应用玻璃、落地透视、灯光等注意标志性节点如汉中城市文化建筑的表现、市政广场的处理、广场标志设计等、休闲设施阁、廊、台、长椅等休闲设施的设立小型运动区(晨练)的设立类似饮用水的重点设置公用电话亭公用洗手间盲道广场投诉管理中心广场商业管理中心广场导购图、导购标识等人行及半封闭状态下人车动线分流地下停车库活动场所、根据业态不同和店铺的大小以不规则和人性化的特点进行科学的销售单《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划七、商业规划布局建议元分割建议小店铺销售单元面积不低于总面积的~以确保开发商的资金回笼的安全性应回避留下死角。、通过综合分析和计算注意广场宽度与建筑物的协调比例商业广场与街道的比例建筑空间与商业空间的合理比例、商业动线、业态诉求等使整个广场具备整体空间美感。、二楼商业面积应控制在一楼面积的以内三楼面积应控制在不大于一楼面积的。、要求和建议入住商业经营户在内装修上应充分考虑该商铺的建筑特色及周边环境和业态特点进行简洁的内部装饰。(六)项目卖点挖掘及主题建议、本项目规划主题思想为“商业大都会”与现代商业设计理念相符具有超前性、独特性、不可复制性。、引入品牌核心店打造汉中第一流商业品牌。加强汉中商业服务品质保障。、本项目对汉中商业进行专业化细分整合形成餐馆街、精品街。、汉中第一主题广场突破传统广场的定义成为汉中市的标志性建筑。、规划中的未来商业中心以此为契机带动汉中商业的进一步发展。、引入时尚前沿商品引领汉中消费前沿留住汉中市外流的高端消费群与汉中未来城市发展相配。(七)经营模式研究及建议、统一管理分散经营物业商铺是有计划的聚集对物业进行“统一管理分散经营”是大型物业区别于其他房业地产的核心特点。“统一管理”要求物业必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理没有统一管理的物业则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”是由物业自身对消费者和经营者间的交易提供场所但物业的管理者不能直接进行商业经营只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。、不同类型商铺管理示模式)投资型商铺(产权式)的管理示意图《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划七、商业规划布局建议商业管理公司为业主负责将经营者租金返业主物业管理公司受业主委托为商场提供物业管理服务经营者拥有商铺经营权业主拥有商铺所有权说明:产权转移后由业主和物业管理公司签定《委托物业管理合同》其委托的主要内容是物业管理。业主需要付物业管理费。业主委托专业商业管理公司进行商业管理其委托的主要内容是出租、收取租金准时给投资者返还租金业主需根据《委托管理合同》交纳一定的商业管理费和市场推广费)购买自营型商铺管理示意图与商业管理公司签定《品牌准入》和《经营资格认证协议》开产权转移购进场与物业管理公司签定物业管理协议发买经商者营自行缴纳按揭款项、不交租金)租赁商铺管理示意图与商业管理公司签定《租赁合同》或《联营合同》进经场与物业管理公司签定物业管理协议营经者营缴纳租金及有关费用《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划七、商业规划布局建议(八)项目设计要点:本项目位于汉中汉台区的旧体育场地块是以商业大都会为主题的特色商业广场。在规划设计时应该表现出建筑错落有致跌宕起伏的层次感和景观特色尤其考虑以灯饰效果为主的独特的夜景效果。确保降低销售风险在规划设计时应该考虑保证项目商业总面积即平方米的门面面积便于在使用面积平米左右的自由分割和组合保持灵活的空间设计。规划设计时应同时考虑功能性、独立性、相容性考虑经济效益、社会效益、环境效益的有效统一。项目定位为与汉中市现代商业发展接轨,代表汉中最高水准的大型商业项目采用汉中市城市文化与现代建筑艺术的风格的结合确保商业房产销售与为汉中人带来真正的商业文化、代表具有现代商业气息、但同时融入一定的代表汉中悠久历史的元素。运用差异化、多样性建筑和艺术的适度超前保持领导性和鲜明个性。明确功能分区的要求:在功能分区以及位置确定时应该充分的考虑吸引眼球和人流以及尽可能的使潜在的目标消费群逗留的节点和回旋区。设计的范围包括:整个用地的范围、整体规划设计、整体的单体功能分区设计以及单体符合业态功能的设计。要有独特的设计理念。(九)项目设计周期、总体方案设计周期总体设计方案总体设计调整方案、单体方案的设计周期(以发展商要求为准)大型商场、超市设计商务楼设计娱乐场所设计标志建筑的设计商业广场设计《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划七、商业规划布局建议餐饮场所设计特色店街的设计单体方案的设计根据发展商的需要增减具体时间协商确定。(十)设计成果要求设计深度要求按照建设部年月颁布的《建筑工程设计编制深度规定》总体和单位的方案设计效果图十张以上(效果以表达清楚为准)总体的规划中要体现对建筑的布局广场、竖向设计等详细构想和具体方案要求如下:清晰的表示用地区域位置。表示场地范围红线和相关定位坐标。场地内及周边情况的反映。用地拟建项目的广场、商场、商铺、等相关建筑布置明确表示主要建筑与用地的红线及相邻建筑的距离和关系。拟建建筑的名称或编号出入口的位置建筑楼层及高度建筑设计标高和场地设计标高、主要通路、广场的控制标高。绘制分析图包括:功能分区、空间组合、景观分析、人流分析、地形分析。需备指北针和风玫瑰图。总体规划设计应提供图纸包括总说明及各项技术经济指标(:)现状分析图(:)用地规划图(:)总体规划平面图(:)道路规划图(:)竖向规划图(:)景观分析图(:)鸟瞰图(不少于张图幅A)(:)透视图、效果图(图幅A)(:)《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划七、商业规划布局建议代表建筑透视图(图幅A)(:)规划及工作模型(:)其它(比例按照实际情况而定)(十一)产品建议总结、本项目第一方案的优势)主题广场分类优势:一个为展示现代商业主题广场(商业展示:该广场主要进行商场商品的展示、楼盘展示、车展、服饰、家电、通讯等现代化经销展示区)一个为汉文化休闲运动主题广场(分为青少年运动区、中老年休闲运动区)广场形状设计没有遵循传统的方正设计而是采用异型的形状不仅美观而且利于人流的聚集增加商业价值。块状的大型广场商业利用率低不利于在附近建设大型的商业物业。可成为陕西的著名主题广场成为汉中市的标志性建筑。)汉文化休闲运动主题广场该方案在运动主题广场设计上采用高低错位高层与低层之间的的空间可用作商铺增加商业利用率。青少年运动区细划为街头蓝球场、滑板滑轮场、街舞场、小型运动区等具有特色的与现代青少年运动相结合的运动场所达到了普通型与前卫型运动需求相协调。中老年休闲运动区设置中老年固定运动器材区、中老年晨练区等区域并在晨练区设计一个领舞台。与青少年运动区相邻的商铺规划经营与休闲运动有关的商品。这些商铺更好的成为运动主题广场的商业附加值。在运动主题式广场的休闲专区修建休闲长廊与绿化设计有机组合形成特色景观(前提要方便市民)。在休闲专区设置造型别致的便民岗亭经营各种冰品、饮料等。)展示现代商业主题广场修建大型的展示台定期与不定期举行商业产品展示、汉中文化展示、公益《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划七、商业规划布局建议展示及各种节假日的表演活动。在展示广场设置古马、古车等带古代风味的点缀雕塑更好的反映汉中的文化。运用灯光、景点、绿化为平面的广场增添立体感。)主通道以时光隧道的感观来设计从汉文化休闲广场通过)项目的两翼设计为休闲长廊左侧以西式为主采用西方小镇的风格经营以咖啡、酒吧等为主右侧以中式为主采用古汉风韵可形象的展示汉中市民引以骄傲的三国文化经营以成都小吃、陕西小吃、北方小吃等为主形成特色餐饮街。)汉中市区没有较大的风景名胜该方案志在使该商业项目成为汉中市的标志型建筑及城区的旅游景点提高汉中市的知名度。、汉中市当前商业物业发展水平低于全国水平年增长率不足但其商业物业发展空间大。、本项目设计原则“立足现实适度超前”对商业物业的发展判断适度超前不至于商业项目修建好就被市场淘汰。、商业物业项目规划设计的最终表现为商业利用率最大化。《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划八、太白路以南地块定位建议八、太白路以南地块定位建议太白路以南地块因有城市东西干道太白路的阻隔相对太白路以北地块处于独立地位建议定位如下:、规划指标:太白路以南(B地块)用地面积:,㎡太白路以南(B地块)建筑面积:,㎡地上建筑面积:,㎡裙楼~F每层建筑面积,㎡,共,㎡,层高Fm,Fm塔楼~F,每层建筑面积,㎡,共,㎡,~F层高不小于m~F,层高不小于m。①商场建筑面积(~层):,㎡(其中需要扣除酒店和写字楼大厅约㎡)单层建筑面积,㎡②经济型商务酒店(~层):,㎡,每层,㎡③写字间(~层):,㎡每层,㎡地下层(层)建筑面积:,㎡地下机动车位:个非机动车位:个、写字楼主要针对汉中第三产业服务型企业满足其独特的商务办公要求。针对汉中经济商务酒店主要是针对商务人士满足基本商务办公需求。随着汉中经济的发展越来越多的企业有在市区租赁、购买写字楼的需求但汉中目前基本上还没有真正的写字楼能提供小时完善商务服务的写字楼还是一个市场空白这同时也是市场的机会。项目推出国内大都市接轨的写字楼能够迅速形成亮点、引起关注同时通过强有力的市场推广也可以相对容易地形成轰动效应从而获得较好的经济收益。写字楼主要面向第三产业企业如房地产、广告、律师行、会计师行、审计师行、旅行社、金融保险以及外地企业在汉中的分支机构等这些企业有共同的特点:工作地点需要在市中心CBD区域便于寻找和彰显企业形象《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划八、太白路以南地块定位建议工作量大、工作时间长加班是家常便饭工作依赖现代通讯和办公设备尤其是网络办公面积不太大一般在~㎡对外联系频繁需要通畅的垂直交通和充足的停车位。、经济商务酒店主要针对商务旅行顾客。随着经济内外交流的增多汉中出现了越来越多的商务旅客。他们对酒店的需求是:酒店需要在市中心最好离办公办事地点近酒店附近餐饮、娱乐、休闲设施完善酒店内部不需要豪华的大厅、宴会厅等旅游酒店常见配套设施房间需要清洁、舒适的休息环境和办公场地其布置和普通旅游酒店标准房间布置略微不同。酒店需要相对完善的商务服务如无线上网、宽带上网、廉价的长途电话、面积不一定大但服务和功能相对完善的商务中心、会议中心可提供复印、传真、打印、装订、刻录光盘、、快递等服务。除普通商务客人外该大楼上部的写字楼可以为酒店带来大量的客源办公、住宿同在一栋大楼将成为大楼写字楼部分所有商务客人的最佳选择。、裙楼为商业部分其中一楼设置酒店和写字楼大厅其余为独立的精品门店以及银行、旅行社营业厅等二楼作为写字楼和酒店的餐饮配套经营中高级餐厅、茶楼等。、整个大楼融商务酒店、写字间、商业配套于一体三种物业形态形成有效的互补全方位满足商务人士办公、休憩、消费等需求可形成汉中功能最全面和完善的商务大楼尤其是目前汉中市经济型商务酒店尚属空白而项目的区位优势为项目打造此类产品提供了先决条件。、商业与写字间全部销售商务式酒店先以租为主保证长期收益。写字楼物业在汉中市尚属稀缺因此建议以较保守价格入市综合成本、市场等因素建议写字楼均价为,元㎡。《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告前期策划八、太白路以南地块定位建议商业部分建议价格为:F均价,元㎡F均价:,元㎡。、整体定位:汉中CBD精品商务社区定位诠释:项目定位表明本项目所处的优越的地理位置同时传达本项目未来的发展潜力随着汉中CBD区域规划与建设本项目地理位置优势将得到更大的发挥。项目要达到的目的:最受优质客户欢迎。优质客户即是项目的目标客户群表明项目在各种硬件设施以及优越的地理位置等方面得到优质客户的认可成为最具竞争能力的写字楼从侧面反映项目在投资方面有大量优质客户保障其租金以及出租率等。配置最完善。表明本项目的吸引力就客户最关心的写字楼配置方面进行阐述如层高、电梯数量、装修标准等方面反映项目在硬件配置方面的优势。同时引进高水平物业公司提供高水平写字楼专业物管服务为汉中以后写字楼物管提供样板。精品商务社区。表明本项目的最终定位就目前汉中市商务物业市场来看项目打造的“商务酒店写字间商业配套”综合性商务社区将集合办公、休憩、消费等功能成为汉中市精品的商务社区。、建议建筑风格:时尚、现代风格整体与A地块协调外立面装修:裙楼隐框玻璃幕墙+花岗石塔楼为隐框玻璃幕墙大堂装修:大理石或花岗石地面酒店:全装修写字楼:公共部分(走道、公共卫生间等)精装修写字间清水房。设施:客梯部(写字楼用~F~F不停)货梯部观光电梯部(酒店用~F)自动扶梯部(~F)。裙楼屋顶:屋顶花园可作为酒店和写字楼休闲空间。《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告投资估算第三部分:投资估算《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告投资估算整体开发节奏建议整个项目总建筑面积万㎡其中太白路以北A地块万㎡:地面商业万㎡电梯公寓万㎡地下万㎡(其中商业万㎡)太白路以南B地块万㎡地面商业,㎡写字楼,㎡,酒店,㎡,地下,㎡。综合容积率。根据项目实际情况建议分两期开发。首期(年下半年动工开发周期年)开发太白路以南地块即B地块共,㎡,包括商业,㎡、写字楼,㎡全部用于销售,此外有经济型商务酒店,㎡(含楼大厅㎡)地下车位个其中个用于销售其余保留。开发A地块之靠近天汉大道一侧商业即规划方案一中A区与B区约万㎡其中,㎡进行销售(底商,㎡二层商铺,三层,㎡四层,㎡)其余为百货主力店(约万㎡)和专业店(约万㎡)暂时不做销售,待项目经营一段时间后可考虑产权式销售。地下负一层万㎡商铺为大型超市不作销售留作资产经营。从年下半年开始正式销售预计销售周期个月。二期(年下半年动工开发周期年)年下半年动工开发A地块友爱路一侧即规划方案一中C区与D区,其中地面建筑面积万㎡包括住宅万㎡商铺万㎡(其中底商,㎡二层,㎡三层,㎡四层,㎡)全部用于销售。同时销售地下车位。年中期开始销售预计销售周期个月。《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告投资估算太白路以南地块财务概算太白路以南地块因有城市东西干道太白路的阻隔相对太白路以北地块处于独立地位建议开发方案如下:用地面积:,㎡,亩建筑面积:,㎡地上建筑面积:,㎡裙楼~F每层建筑面积,㎡,共,㎡,层高Fm,Fm塔楼~F,每层建筑面积,㎡,共,㎡,~F层高不小于m~F,层高不小于m。各楼层分布如下:·~F:共,㎡,商铺,㎡,酒店和写字楼大厅㎡(F)单层建筑面积,㎡·~F:共,㎡经济型商务酒店,每层,㎡F为酒店配套、办公区以及辅助用房配套包括商务中心(㎡)大小会议室(㎡)健身房等(㎡)~F为客房每层个标间个套间一层合计套一共套(个标准间个套间)。·~F:共,㎡写字间每层,㎡。·~F:,㎡,地下机动车位:个,非机动车位:个,设备层。《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告投资估算一、主要规划指标土地总面积(㎡),代征地面积(㎡)净用地面积(㎡),土地用途综合建筑高度(m)建筑密度绿化率不小于容积率备注以上数据由万邦公司提供二、开发成本汇总表序费用名称单位成本(元㎡)计算方式金额备注号商铺写字间酒店地下室(万元),,,,土地成本万元亩×亩见说明报建费用及配套费元㎡×,㎡行政收费前期费用专业费用元㎡×,㎡见说明小计地下土建,,元㎡×,㎡地下平均按,元㎡土地面土建(商业),,元㎡×,㎡商业平均按,元㎡《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告投资估算建建地面土建元㎡×,㎡,平均按元㎡安电梯(含货梯一部)万元部×部成观光电梯万元部×部按万元部本设自动扶梯万元部×部备及弱电系统元㎡×,㎡含智能系统安消防元㎡×,㎡装室内给排水元㎡×,㎡含洁具室内电气、照明通风、排烟元㎡×,㎡地下室(+)××(+)隐框幕墙、进口石材外立商场外立面面平均,元㎡×,元㎡按外立面面积塔楼外立面(+)××(×+隐框幕墙元㎡按装×)×元㎡外立面面积修商场、写字间公共部分按商业和写字楼部分建筑面积的元㎡标准间按万元套酒店客房套间按万元套含家具、设备《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告投资估算酒店配套、办公区商务、会议中心、健身房、办公区等含家具、设备酒店大堂,元㎡×㎡小计,,,,,空中花园元㎡×,㎡按元㎡基础园林、绿化、道路、环卫等元㎡×(,-,)按室外面积计算设施室外水、电元㎡×(,-,)按室外面积计算费发电机元㎡×,㎡按总建筑面积小计配套商业部分已提供了完善配套此费用不考虑设施费小计不可预见费用()×预备费管理费用()×财务费用,××见说明总计,,,,《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告投资估算说明:、土地成本根据发展商提供的数据为万元亩计。该土地成本中假定已经包括)、建设用地外的市政工程、给排水、排污、管道、绿化及变电站(必需的话)等配套设施的工程费用)、施工场地“三通一平”费用。如土地成本中未纳入上述费用则应另计、表中专业费用指勘察设计、可行性分析、招标、监理费用等、表中基础设施费指小区内“七通”(道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯)和环卫、绿化等工程费用按实际发生的项目计费、表中公共配套设施费指小区内不可转让的独立公共设施如会所等按实际发生的项目计费、财务费用说明:根据项目实际情况融资按,万元年利率使用年计。三、项目销售收入预测《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告投资估算名称面积保守价格销售中间价格销售乐观价格销售可销售面积单价(元㎡)总额(万元)单价(元㎡)总额(万元)单价(元㎡)总额(万元)商铺F,,,,,,,F,,,,,,,商铺小计,,,,写字~,,,,,,,楼F地下车库个万元个万元个万元个销售总收入,,,说明商铺、写字间均按全部销售地下机动车位(个)按销售计。四、项目酒店经营预测经营收入客房收入客房挂牌价格:标间元天、套间元天执行价格:根据情况折~全价该地段之经济商务酒店客源相当丰富估计在开业年内就可以实现以上的入住率。此后的平均入住率将维持在~成。客房收入按平均入住率价格折计每年收入为万元。商务、会议中心、健身房等《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告投资估算预计年收入万元。地下车库租赁收入按照每个车位元月计个车位每年实现万元该部分收入可用来补贴停车场管理费用。经营收入合计每年万元酒店运营成本及税费酒店运营成本主要是水电、人工、消耗品、维修费用、装修折旧、大修计提等约为营业收入的每年万元营业税及附加:每年万元以上两项合计每年万元年经营净收入:万元资产沉淀酒店与未售出的地下车位共沉淀资产约,万元。地下车库市中心车位的稀缺是该地下车库有良好的变现能力该部分资产变现价值保守估计也在万元以上且增值潜力较大。企业保留该部分资产可作保值、融资及增值之用。酒店整个酒店作为经营性资产保留不仅为企业带来长期稳定的现金收入(每年约万元)良好的经营状况和盈利能力也可以使该部分资产稳定升值。整个酒店变现价值至少在,万元以上。《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告投资估算五、项目利润表序号名称计算方式保守价格(万元)中间价格(万元)乐观价格(万元)销售总收入见前表,,,营销推广费用销售收入×开发总成本见前表,,,营业税、城市维护税及教育附加销售收入×销售利润---,投资利润率销售利润开发成本保本销售收入(销售率),,(),()六、现金流《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告投资估算假定投资及销售均按时间进度平均完成销售收入按中间价格。贷款,现金流入销售收入,,酒店经营净收入开发费用,,,经营税费现金流出推广费用偿还贷款,年净现金流量,,累计年现金流量,,,,可以看出B地块开发从投入使用的第二年起就可以实现赢利开发商不仅可以获得优质资产还可以获得稳定的现金流投入A地块开发。《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告投资估算太白路以北地块财务概算一、主要规划指标土地总面积(㎡),㎡(亩)代征地面积(㎡)净用地面积(㎡),土地用途商业、住宅建筑限高(m)建筑密度绿地率不小于容积率二、开发方案规划方案见我司之项目规划建议太白路以北地块:A、B区为商业区层C、D区为商住区层商业层上面布置板式和点式电梯公寓。整个地块地上商业面积,㎡,住宅面积,㎡商铺,㎡电梯公寓,㎡地下车库,㎡(其中机动车位:个)公共配套设施(㎡)建筑形式高层塔式、板式楼层总建筑面积(㎡),㎡绿地率建筑密度结构类型全现浇框剪结构交房标准清水房《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告投资估算备注三、开发成本汇总表序费用名称单位成本(元㎡)计算方式金额备注号商铺公寓地下室(万元)(,)(,)(,)土地成本万元亩×亩,见说明报建费用及配套费元㎡×,㎡,行政收费前期费用专业费用元㎡×,㎡见说明小计,地下土建,,元㎡×,㎡,地下平均按,元㎡土地面土建(商业),,元㎡×,㎡,商业平均按,元㎡建建地面土建(住宅)元㎡×,㎡,住宅平均按元㎡安含外立面涂料成设电梯万元部×部本备观光电梯万元部×部按万元部及自动扶梯万元部×部安弱电系统元㎡×,㎡含智能系统《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告投资估算装消防(商业和地库)元㎡×,㎡消防(住宅)元㎡×,㎡室内给排水元㎡×,㎡含商场厕所洁具室内电气、照明元㎡×,㎡考虑到有地下超市地下(商业和地库)电气、照明按商场标准住宅室内电气、照明元㎡×,㎡通风、排烟元㎡×,㎡按地下室面积中央空调考虑不止套中央空调装商业部分外立面装修元㎡×,㎡,隐框幕墙、进口花岗石修商场公共部分装修元㎡×,㎡×公共面积按照商业部分建筑面积小计,,,基础空中花园元㎡×,㎡按元㎡设施园林、绿化、道路、环卫等元㎡×,㎡×按室外面积计算费室外水、电元㎡×,㎡×按室外面积计算发电机元㎡×,㎡按总建筑面积小计,配套商业部分已提供了完善设施配套此费用不考虑《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告投资估算费小计不可预见费用()×,预备费管理费用()×财务费用,××,见说明总计,,,,说明:、土地成本根据发展商提供的数据为万元亩计。该土地成本中假定已经包括)、建设用地外的市政工程、给排水、排污、管道、绿化及变电站(必需的话)等配套设施的工程费用)、施工场地“三通一平”费用。如土地成本中未纳入上述费用则应另计、表中专业费用指勘察设计、可行性分析、招标、监理费用等、表中基础设施费指小区内“七通”(道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯)和环卫、绿化等工程费用按实际发生的项目计费、表中公共配套设施费指小区内不可转让的独立公共设施如会所等按实际发生的项目计费、财务费用说明:根据项目实际情况融资按,万元年利率使用年计。《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告投资估算四、销售收入预测名称可销售保守价格销售中间价格销售乐观价格销售面积(㎡)单价(元㎡)总额(万元)单价(元㎡)总额(万元)单价(元㎡)总额(万元)F,,,,,,,F,,,,,,,商F,,,,,,,铺F,,,,,,,小计,,,,,,,公寓,,,,,,,地下车库个万元个,万元个,万元个,销售总收入,,,说明商铺可销售部分和电梯公寓均按全部销售地下机动车位(个)按销售计。《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告投资估算五、项目利润表序号名称计算方式保守价格(万元)中间价格(万元)乐观价格(万元)销售总收入见前表,,,营销推广费用销售收入×,,,开发总成本见前表,,,营业税、城市维护税、教育附加销售收入×,,,销售利润---,,,投资利润率销售利润开发总成本保本销售收入(销售率),(),(),()六、项目经营收益商场租赁项目在两个主力店(百货店、专业店)通过招商仅以元㎡·月计也可为项目带来,万元年的租金收入。此外项目地下商场按元㎡·月计也可带来万元年的租金收入。以上两项租金收入合计,万元年。按一般估计以上租金水平每年递增。《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告投资估算地下车位未售出的个地下车位按照每个元月计算每年可带来租金收入万元(该部分收入可补贴停车场管理费用)。以上两项收入合计,万元年。与租赁相关的税费主要有:营业税、城市建设维护税及教育附加:按租金金额的城市房地产税:按租金的按年度缴纳以上两项合计此外还有:印花税按租金的、房屋租赁管理费按租金的、企业所得税按应纳税额的。按的综合税费计项目年下半年投入使用从年起各年租金净收入为:年份年租金净收入(万元),,,,,,,,,累计年租金净收入,,,,,,,,,备注商场租金递增商场租金递增资产沉淀项目在两个主力店(百货店、专业店)上沉淀资金,万元。该部分资产属于绝对的优质资产变现价值在亿元以上。适当时候可以进行产权销售。地下超市沉淀资金,万元。该部分也是优质资产可用作抵押、融资等变现价值至少在亿元以上。《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告投资估算未售出的个地下车位沉淀资金约,万元。该部分资产可变现价值在,万元以上。项目共沉淀资金亿元企业通过经营该部分资产每年变现价值在亿元以上七、现金流假定投资及销售均按时间进度平均完成由此得出项目现金流状况。项目现金流量(销售按中间价格单位:万元)贷款,,现金流入销售收入,,,租金净收入,,,,开发费用,,,,,经营税费,,现金流出推广费用,,偿还贷款,,年净现金流量,,,,,,,累计年现金流量,,,,,,,,《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告投资估算项目整体(A、B地块)现金流项目整体现金流(中间销售价格万元)贷款,,现金流入销售收入,,,,租金净收入,,,,开发费用,,,,经营税费,,现金流出推广费用,,偿还贷款,,年净现金流量,,,,,,,累计年现金流量,,,,,,,,,《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告投资估算《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报
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